01 Января 1970

Кадастровая и рыночная стоимость

У любой недвижимости есть две стоимости: кадастровая и рыночная.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Рыночная стоимость — это реальная цена, по которой собственник может продать объект. Она отражает актуальную стоимость на рынке и зависит от множества параметров. Продавец сам определяет цену, ориентируясь на текущие рыночные условия, конкурентоспособность предложения и особенности недвижимости.

Рыночная стоимость играет важную роль при продаже: она дофлжна быть адекватной, чтобы привлечь покупателей и реализовать объект в разумные сроки. Поэтому в городах с высоким спросом сделки обычно заключаются в течение двух месяцев с момента размещения объявления. Если недвижимость не продаётся в течение длительного времени, это может свидетельствовать о завышенной стоимости.

Рыночную стоимость можно определить:

  1. Самостоятельно, используя онлайн-калькуляторы оценки недвижимости на сайтах.
  2. C помощью риелтора, который обладает знаниями о текущем рынке и может подсказать оптимальный ценовой диапазон.
  3. Через профессионального оценщика, что особенно важно в следующих ситуациях:
  4. Оформление ипотеки — банк требует объективной оценки залогового имущества.

    • Раздел имущества в суде при разводе.
    • Приватизация муниципального жилья.
    • Оспаривание завышенной кадастровой стоимости.
    • Сделки, связанные с долями, в том числе с привлечением материнского капитала.
    • Участие в процедурах банкротства, где требуется определить реальную стоимость активов.

    Используя профессиональный подход и современные инструменты, можно максимально точно рассчитать рыночную стоимость, что облегчит продажу или другие операции с недвижимостью.

    Способы проведения оценки

    1. Сравнительный метод основан на анализе цен на аналогичные объекты на рынке. Для этого проводится мониторинг объявлений на таких популярных платформах, как «Циан» или «Авито».

    2. Доходный метод применяется, чтобы рассчитать потенциальную прибыль от объекта, в том числе от его сдачи в аренду. Продавец устанавливает цену, ориентируясь на ожидаемую доходность. Однако важно не завышать цену слишком сильно, чтобы не отпугнуть покупателей.

    3. Затратный метод предполагает расчёт затрат на строительство аналогичного объекта или его восстановление. Если предлагаемая стоимость значительно превышает эти затраты, спрос на объект может быть низким.

    Рыночная стоимость объекта недвижимости формируется под влиянием множества параметров.

    1. Общие факторы

    • Местоположение. Квартиры в центре города стоят значительно дороже, чем аналогичные объекты на окраинах или в промышленной зоне.
    • Инфраструктура района. Здание, окружённый школами, детскими садами, магазинами и кафе, всегда будет стоить дороже. Новостройки на этапе строительства продаются дешевле, так как инфраструктура ещё не развита.
    • Транспортная доступность. Наличие остановок общественного транспорта, метро или удобных подъездных путей существенно повышает стоимость квартиры.

    2. Существенные факторы

    • Тип и состояние дома. Строительные материалы играют важную роль. Кирпичные здания обеспечивают лучшую тепло- и шумоизоляцию, поэтому квартиры в них стоят дороже, чем в панельных. Год постройки также имеет значение: новые постройки более востребованы.
    • Площадь и планировка. Чем просторнее квартира, тем она дороже. Также важен рациональный подход к использованию пространства: функциональные планировки с большими комнатами и кухнями ценятся выше, чем квартиры с узкими коридорами и смежными комнатами.
    • Этажность. В старом жилом фонде квартиры на первых и последних этажах стоят дешевле, но в современных высотных зданиях, наоборот, верхние этажи могут быть дороже из-за живописных видов.
    • Состояние и ремонт. Квартиры с качественным ремонтом всегда дороже, чем те, которые требуют капитального ремонта. Однако ремонт должен быть нейтральным, чтобы не отпугивать потенциальных покупателей.
    • Наличие перепланировок. Узаконенная перепланировка повышает стоимость. Но незаконные изменения могут снизить цену, так как покупатели рискуют столкнуться с юридическими проблемами.

    3. Второстепенные факторы

    • Дополнительные удобства. Наличие лифта, балкона, просторной лоджии, оборудованной детской площадки или парковки повышает ценность недвижимости.
    • Коммуникации и инженерные системы. Здания, подключённые к централизованным коммуникациям, стоят дороже. Отсутствие канализации или газа снижает привлекательность объекта.
    • Эстетические особенности. Вид из окон, высота потолков и дизайнерские решения.

    Параметры, влияющие на стоимость земельных участков

    • Целевое назначение. Участки ИЖС (индивидуального жилищного строительства) дороже земель сельскохозяйственного назначения. Возможность перевести участок в другую категорию повышает его стоимость.
    • Благоустройство. Возделанные участки с подготовленной почвой и зелёными насаждениями ценятся выше, чем заброшенные территории.
    • Местоположение и инфраструктура. Земля вблизи города или природных объектов (лесов, озёр) стоит дороже. Хорошие подъездные пути и наличие коммуникаций также увеличивают стоимость.
    • Состояние рынка недвижимости определяет общую динамику цен. Высокий спрос способствует росту стоимости, тогда как большое количество предложений может её снизить.

    Понимание всех этих факторов позволяет установить конкурентоспособную цену, которая привлечёт покупателей и обеспечит успешную продажу недвижимости.

    Что такое кадастровая стоимость недвижимости?

    Кадастровая стоимость недвижимости — это финансовая оценка объекта, определяемая государством. Все данные о недвижимости, включая кадастровую стоимость, хранятся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

    Что включает в себя информация из ЕГРН?

    Характеристики объекта:

    • Кадастровый номер;
    • Адрес;
    • Площадь;
    • Этаж и назначение (жилое, коммерческое и т. д.).

    Сведения о собственниках:

    • Данные о текущих и прошлых владельцах;
    • Информация о правоустанавливающих документах, таких как договор купли-продажи или свидетельство о наследстве.

    Обременения и ограничения:

    • Тип ограничения (арест, ипотека и т. д.);
    • Срок действия и основания;
    • Сведения о лицах, в чью пользу установлено обременение.

    Особенности кадастровой стоимости

    Кадастровая стоимость рассчитывается государственными бюджетными учреждениями (ГБУ) в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ. В её основе лежит усреднённая рыночная цена для определённой группы объектов на конкретную дату.

    Условия для внеплановой переоценки

    В некоторых случаях, например, при природных или техногенных катастрофах, может быть проведён внеплановый пересмотр кадастровой стоимости.

    Что учитывается при оценке?

    • Для многоквартирных строений оценивается только объект недвижимости, без учёта земли.
    • Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и дачных участков в оценку входит стоимость земли.

    Как определяется кадастровая стоимость недвижимости?

    Кадастровая стоимость недвижимости — это финансовая оценка, которую проводят государственные органы для всех объектов, зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Она рассчитывается методом массовой оценки и обновляется каждые несколько лет в зависимости от региона.

    • В регионах — раз в 4 года.
    • В городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) — раз в 2 года.
    • Кадастровая стоимость определяется для групп схожих объектов без учёта их индивидуального состояния. Показатели, влияющие на кадастровую стоимость:
    • Год постройки и износ здания — чем оно старше, тем ниже его оценочная стоимость.
    • Строительные материалы — кирпичные или монолитные оцениваются выше, чем панельные.
    • Инженерные коммуникации — наличие центрального отопления, водоснабжения, газовых систем повышает стоимость.
    • Местоположение — районы с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью имеют более высокую оценку.
    • Площадь — чем она больше, тем выше стоимость.
    • Экономическая активность региона — влияет на средний уровень цен на недвижимость.

    Этапы проведения

    • Анонсирование. Информация о планируемой кадастровой оценке публикуется в официальных СМИ и интернете.
    • Сбор данных. Сотрудники ГБУ собирают и анализируют информацию о характеристиках объектов: метраж, тип здания, местоположение и другие параметры.
    • Подготовка отчёта. На основе собранных данных формируется отчёт с кадастровой оценкой. Он публикуется в открытых источниках, таких как сайт Росреестра.
    • Публикация результатов. Результаты проверки доступны для всех. Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра, введя кадастровый номер объекта. Также можно заказать выписку через «Госуслуги».
    • Обработка замечаний. После публикации у собственников есть 30 дней, чтобы сообщить о возможных ошибках. Если указаны неверные метраж, год постройки или другие характеристики, можно подать заявление через МФЦ или «Госуслуги».
    • Утверждение результатов. После проверки и учёта замечаний кадастровая стоимость утверждается. Новые данные вступают в силу с 1 января следующего года.

    Что делать в случае ошибок?

    Если обнаружены ошибки, например, завышен метраж квартиры, который влияет на размер налогооблагаемой базы, то можно подать заявление в местное ГБУ для внесения исправлений. Ответ с разъяснениями предоставляется в течение 30 дней.

    Несмотря на массовый характер кадастровой стоимости, всегда есть возможность проверить данные и при необходимости внести корректировки.

    На что влияет кадастровая стоимость недвижимости?

    Кадастровая стоимость — ключевой показатель, который используется для определения размеров имущественных налогов, арендной платы за землю, госпошлин и других финансовых обязательств.

    Налоги при сделках с недвижимостью

    Имущественный налог

    Ежегодно уплачивается всеми владельцами недвижимости.

    • Ставка налога зависит от региона и типа объекта:
    • 0,1% — для квартир, домов, комнат, гаражей и хозяйственных построек.
    • 2% — для объектов стоимостью свыше 300 млн рублей.
    • 0,5% — для прочей недвижимости.

    Региональные власти имеют право регулировать ставки, уменьшать их до нуля или увеличивать, но не более чем в три раза.

    Земельный налог рассчитывается аналогично имущественному налогу. Ставки варьируются от 0,3% до 1,5%, в зависимости от категории земельного участка и региона.

    Аренда земли у государства

    Если земля арендуется у государства, сумма арендной платы также рассчитывается на основе кадастровой стоимости.

    Продажа недвижимости

    Если объект находится в собственности менее 5 лет (3 года в определённых случаях), налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

    • 13% для налоговых резидентов РФ.
    • 30% для нерезидентов.

    Дарение недвижимости

    Если недвижимость подарена не близким родственником, получатель обязан уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости (для резидентов) или 30% (для нерезидентов).

    Нотариальные расходы

    Для заверения определённых сделок, например, продажи долей в общей собственности, требуется участие нотариуса.

    Нотариальный сбор обычно составляет 0,5% от суммы сделки.

    Если кадастровая стоимость выше рыночной, она принимается за основу.

    Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

    Кадастровую стоимость можно пересмотреть, если она была рассчитана неверно или рыночная цена объекта снизилась. Для этого нужно:

    1. Провести независимую оценку — обратиться в организации, входящие в реестр саморегулируемых организаций (СРО), и заключить договор на оценку.

    2. Подать заявление в Росреестр:

    • Заявление подаётся через МФЦ или портал «Госуслуги».
    • В течение 30 дней комиссия рассмотрит обращение и примет решение.

    3. Обратиться в суд:

    • Если комиссия отказала в пересмотре, собственник вправе подать иск в суд.
    • Судебное решение выносится в течение 2 месяцев.

    Документы для подачи заявления:

    • Выписка из ЕГРН.
    • Копии документов, подтверждающих право собственности.
    • Отчёт независимого оценщика.
    • Иные подтверждающие документы, включая доверенность (если заявление подаёт представитель).

    Кадастровая стоимость — это важный инструмент, влияющий на финансовую сторону владения и распоряжения недвижимостью. Регулярная проверка её актуальности поможет избежать переплат и финансовых ошибок.

    Таким образом, понимание особенностей кадастровой и рыночной стоимостей поможет правильно ориентироваться в оценке недвижимости и принимать обоснованные решения при сделках и налоговых обязательствах.

Смотрите также

Скоро старт продаж объекта «Апартаменты по ул. Ленинградская 148»
Объект располагается в развивающемся районе города.
01 Июля 2023
Благоустройство на объекте
Начались работы по благоустройству на объекте «Любимый дом на Конева»
01 Августа 2023
С Днем Строителя
Примите поздравления с Днем строителя
11 Августа 2023
23 Августа 2023
Cтарт продаж нового объекта
Скоро старт продаж нового объекта «Любимый дом на Преминина».
01 Сентября 2023

Веб-форма не найдена.

Веб-форма не найдена.

Веб-форма не найдена.

Веб-форма не найдена.

До окончания льготной ипотеки

Подробнее
До окончания льготной ипотеки