Как правильно принимать квартиру с отделкой

Приёмка квартиры от застройщика — ответственный процесс, требующий внимательного подхода, подготовки и набора необходимых инструментов. Этот процесс помогает выявить недочёты, которые должен устранить застройщик за свой счёт.
Ошибки на этом этапе могут привести к дополнительным расходам и потере времени.
Подготовка к приёмке квартиры
Запись на приёмку
Сначала необходимо записаться на приемку. Период передачи ключей от новостройки указан в ДДУ, например, квартал. Застройщик обязан уведомить о готовности квартиры за месяц. Уведомление может быть направлено официальными способами:
-
уведомлением с электронной подписью на e-mail;
-
лично под роспись.
Если вы не явитесь в указанный в уведомлении срок, то представитель компании вправе подписать акт приёма-передачи готового жилья в одностороннем порядке. Чтобы избежать этого, при задержке с назначением встречи рекомендуется направить письменную претензию.
Подготовка документов для приёмки
Этот этап не менее важен, чем осмотр недвижимости.
Перед осмотром убедитесь, что у вас есть:
-
Паспорт дольщика. Если квартира покупалась в общую собственность супругами, понадобятся паспорта обоих владельцев.
-
Договор долевого участия (оригинал). Проверка материалов, площади и других параметров с реальными характеристиками квартиры.
-
Копия плана квартиры. Этот документ прикладывается к ДДУ.
Проверьте:
-
фактическую площадь помещения;
-
расположение перегородок и мокрых зон.
Важно! Когда фактическая площадь отличается от заявленной в договоре, то возможно снижение цены на квартиру, если устранить нарушения невозможно. В случае увеличения площади придётся доплатить, а если она меньше — вам вернут разницу
Подготовьтесь заранее, возьмите все необходимые инструменты и документы, и не спешите подписывать акт приёма-передачи до полного осмотра.
Документы, которые нужно получить от застройщика

-
Акт ввода дома - разрешение подтверждает, что объект соответствует строительным нормам и правилам.
-
Кадастровый паспорт содержит информацию о характеристиках квартиры.
-
Технический паспорт отражает состояние инженерных систем и коммуникаций.
-
Экспликация - детализированное описание всех помещений квартиры.
-
Паспорта и гарантии на водо- и электросчётчики, а также на другие установленные приборы учёта.
-
Паспорта и гарантийные обязательства на окна и входную дверь.
-
Заключение о соответствии требованиям ТТР гарантирует, что построенный дом соответствует техническим регламентам.
-
Наличие почтового адреса для регистрации.
Инструкция по приемке
Необходимо знать все особенности недвижимости и строительные нормы. Чтобы осмотреть новую квартиру нужны также некоторые материалы и специальные приборы:
-
карандаш, маркер или мел для заметок и отметок на поверхности;
-
блокнот для фиксации замечаний;
-
рулетка;
-
уровень или отвес для проверки вертикальности стен;
-
индикаторная отвертка для проверки электроснабжения;
-
лист бумаги для тестирования вентиляции;
-
лазерный нивелир;
-
термометр-гигрометр для проверки влажности и температуры;
-
мультиметр для тестирования электросетей;
-
тепловизор для поиска теплопотерь (при необходимости);
-
фонарик;
-
телефон с видеокамерой, чтобы зафиксировать найденные дефекты и недостатки.
Если необходимое оборудование слишком дорогое или его сложно найти, то можно привлечь профессионалов для проверки.
На первом этапе оценивается состояние:
Придомовой территории:
-
наличие и состояние проездов и тротуаров;
-
благоустройство (озеленение, освещение, детская и спортивная площадки, парковка).
Общедомовых зон:
-
фасад здания;
-
подъезды, лифты, лестничные клетки;
-
места для хранения отходов.
Порядок проверки квартиры:
Входная дверь должна легко закрываться и открываться.
Проверьте:
-
отсутствие механических повреждений;
-
целостность уплотнительных резинок;
-
плавность работы замков, ручек, петель;
-
наличие и исправность глазка и звонка.
Полы: наличие перепадов, целостность стяжки, отсутствие сколов и трещин.
Стены: ровность поверхностей, качество штукатурки, высота потолков, вид отделки. Кривизну поверхности оценивают в нескольких местах каждой стены с помощью правила, а вертикальность проверяют строительным уровнем.
Натяжной потолок:
-
проверьте ровность, отсутствие складок, царапин и загрязнений;
-
убедитесь, что потолок не провисает;
-
в местах стыка с трубами и стенами не должно быть зазоров.
Окна и балконы
На что обратить внимание:
-
отсутствие царапин на стеклах и рамах;
-
целостность уплотнительных резинок;
-
лёгкость открывания створок без заеданий;
-
наличие наружных отливов для отвода воды;
-
монтажная пена без зазоров, защищена герметиком или плёнкой.
Проверка герметичности: поводите вдоль стыков зажжённой свечой или зажмите лист бумаги между створкой и рамой. Если лист легко вытягивается, возможны сквозняки.
Инженерные коммуникации:
-
электроснабжение: работоспособность розеток и выключателей;
-
отопление: отсутствие протечек, равномерный нагрев;
-
водоснабжение и канализация: тестирование давления и слива;
-
вентиляция: проверка тяги.
Важные критерии проверки
Соответствие проекту: проверьте, соответствуют ли размеры, материалы и отделка проектной документации.
Качество работы: обратите внимание на видимые дефекты, трещины, сколы, царапины.
Функциональность: убедитесь, что все системы работают исправно — окна, двери, инженерные коммуникации.
Черновая отделка
При черновой отделке проверьте:
-
ровность стен (допустимое отклонение — не более 5 мм);
-
вертикальность (не больше 15 мм);
-
отсутствие трещин, пятен влаги на стенах и полу.
Для проверки используйте уровень, отвес и рулетку.
Предчистовая отделка
Дополнительно проверяются:
-
стяжка пола на ровность и трещины;
-
штукатурка стен и откосов окон;
-
разводка инженерных коммуникаций (электричество, отопление, водоснабжение).
Используйте тестер для проверки розеток и лампочку - для освещения.
Чистовая отделка
Если отделка выполнена «под ключ», обратите внимание на:
-
качество поклейки обоев — стыки не должны быть видны;
-
состояние напольных покрытий (ламинат, плитка, линолеум) — отсутствие сколов, царапин и зазоров;
-
дверные полотна — отсутствие повреждений, плавное открывание.
Сантехника должна быть без сколов и пятен, соединения герметичны. Проверьте заземление ванны и работоспособность смесителей.
Вентиляция
Закройте входную дверь и откройте окно. Проверьте тягу в вентиляционной шахте с помощью листа бумаги или пламени свечи. Тяга должна быть направлена внутрь шахты. Если вентиляция не работает, особенно на последних этажах в тёплое время года, уточните у застройщика возможность установки вытяжных вентиляторов.
Электрика
-
Включите электричество на распределительном щите.
-
Проверьте работоспособность розеток, выключателей и освещения с помощью тестера.
-
Убедитесь, что розетки и выключатели прочно закреплены, без зазоров.
-
При наличии домофона, пожарных датчиков или других слаботочных систем убедитесь в их исправности.
Водоснабжение и канализация
Проверьте:
-
наличие воды и работоспособность сантехнического оборудования. Радиаторы должны быть установлены ровно и не провисать;
-
наличие заглушек на выводах канализации;
-
показания счётчиков воды и их соответствие паспорту оборудования.
Итоговая проверка
Каждый элемент квартиры должен быть оценён по трём основным критериям:
-
Соответствие проекту. Убедитесь, что выполненные работы соответствуют заявленным в проектной документации.
-
Качество. Отсутствие дефектов, трещин и других недочётов.
-
Функциональность. Все системы и оборудование должны работать исправно.
После осмотра составляется акт первичного осмотра квартиры. Перед его подписанием внимательно проверьте паспортные данные сторон договора.
Существенные недостатки позволяют отказаться от подписания акта приемки. Застройщик обязан устранить недостатки в срок, предусмотренный договором долевого участия, обычно 60 дней, но передать ключи покупателю он обязан сразу. Если застройщик не может устранить существенные недостатки, то покупатель вправе требовать назад деньги за жилье с уплатой процентов.
Можно отложить подписание акта приёма-передачи, если обнаружены дефекты, которые фиксируются в акте, предоставленном застройщиком. Однако, если компания отказывается включать замечания в документ, подписывать его до исправления всех нарушений не следует. В подобных ситуациях составляется акт о несоответствии. Документ фиксирует, что дольщик явился в назначенное время для приёмки жилья, но не может принять квартиру из-за имеющихся недостатков. Форма акта может быть произвольной — даже рукописной. Важно указать:
-
Факт осмотра.
-
Описание обнаруженных дефектов. Точный перечень нарушений с детализацией.
-
Подпись представителя застройщика. Подтверждение подлинности документа с указанием ФИО представителя.
Акт о несоответствии следует оформить в двух экземплярах. Один экземпляр остается у застройщика, другой - получает покупатель, на котором обязательно должна стоять подпись представителя застройщика. Чтобы исключить споры, собственник должен направить застройщику копию акта о несоответствии с фотофиксацией дефектов. Список замечаний можно отправить по электронной почте, указав адрес из ДДУ или уточнив у представителя компании. Застройщик обязан устранить все за свой счёт или компенсировать расходы собственника, однако сроки не регламентированы законом, но обычно стороны договариваются о периоде в два месяца. Если за это время решить вопрос не получится, стоит обратиться в суд.
Если недостатки были обнаружены, после подписания акта приема-передачи, то все равно претензию застройщику нужно отправить, чтобы он исправил их по гарантии в течение 3 - 5 лет.
Грамотно проведённая приёмка квартиры поможет избежать ненужных расходов и гарантирует устранение всех дефектов застройщиком.