Траншевая ипотека: что это, как работает, выгода и риски

В России покупатели недвижимости уже давно привыкли к таким ипотечным схемам, как аннуитетные и дифференцированные расчеты. Однако совсем недавно появилась траншевая ипотека, при которой выплата займа осуществляется несколькими траншами на счет застройщика. Такой подход особенно популярен среди тех, кто хочет приобрести квартиру, которая находится на этапе строительства. В таких случаях траншевая ипотека становится отличным решением, так как ежемесячные выплаты по кредиту могут быть минимальными, составляя всего несколько десятков или сотен рублей. Однако, несмотря на очевидную экономию, покупатели сталкиваются с дополнительной финансовой нагрузкой, так как до завершения строительства им часто приходится оплачивать аренду жилья.

Термин «транш» (от французского tranche — «ломоть», «кусок») в контексте ипотеки обозначает поступление кредита не единовременно, а частями. Суть траншевой ипотеки заключается в том, что банком выдается заем на покупку жилья поэтапно. Как и в случае с обычной ипотекой, пока долг не погашен недвижимость остается в залоге у банка, но как только внесен последний платеж, обременение снимается. Этот новый вариант жилищного кредитования имеет более гибкие условия финансирования покупки жилья. В некоторых случаях такой подход помогает значительно снизить финансовую нагрузку и уменьшить переплату. Но следует заранее рассчитать свои возможности, поскольку низкая финансовая нагрузка предусмотрена только до сдачи дома в эксплуатацию, а потом придется вносить полноценный ипотечный платеж»

Количество траншей и даты их внесения определяются условиями кредитного договора. Первоначальный взнос — только собственные средства заёмщика; его нельзя внести за счёт кешбэка от этой же ипотеки либо от других кредитов в этом же банке. Например, первый транш может быть символическим и составлять всего 100 рублей, но также может достигать 30% от общей суммы займа. До момента ввода дома в эксплуатацию заемщик платит по ипотеке символический 1 рубль, по завершению строительства кредитор перечисляет застройщику остаток суммы по договору. Далее заемщик платит рыночный платеж на рыночных основаниях и условиях.

В период строительства дома, который обычно занимает несколько лет, заемщик может накопить средства для досрочного погашения ипотеки. Это даст возможность, несмотря на более высокую ставку, существенно сократить размер остаточной задолженности и в итоге погасить меньшими суммами. Такой подход позволяет снизить общую финансовую нагрузку и сэкономить на процентах, что делает траншевую ипотеку более выгодной в долгосрочной перспективе. После внесения второго транша, когда покупатель уже получает большую часть кредита, размер ежемесячных выплат увеличивается до стандартных значений, отражающих основную сумму займа.

Ставка по кредиту, когда дом введен в эксплуатацию, может быть больше, чем при использовании традиционных ипотечных программ для новостроек. Тем не менее, сам ипотечный договор по своей структуре не отличается от стандартного: в нем прописаны условия, такие как размер первого взноса, процентная ставка, общая сумма займа и стоимость жилья. Право собственности на квартиру, приобретенную с использованием траншевой ипотеки, оформляется, когда дом будет введен в эксплуатацию.

Заемщиком может стать любой гражданин, который соответствует стандартным требованиям: возраст от 18 лет на момент подачи заявки, наличие официального источника дохода и трудовой стаж не менее 3 месяцев. В зависимости от условий программы могут быть предусмотрены дополнительные требования.

Траншевую ипотеку теоретически можно оформить и для покупки собственной квартиры на вторичном рынке. Однако такая возможность редко используется покупателями готового жилья. Главная причина в том, что оплата квартиры при этом виде ипотечного кредита производится частями, а это не всегда устраивает продавцов. Большинство из них предпочитают получить полную сумму сразу, а не ждать поэтапных выплат, что делает траншевую ипотеку малопривлекательной для сделок с вторичной недвижимостью.

Процесс оформления траншевой ипотеки состоит из нескольких этапов:

• Выбор надежного застройщика и подходящего объекта, соответствующего требованиям и бюджету.
• Для подачи заявки на траншевую ипотеку можно использовать Личный Кабинет Покупателя (ЛКП) застройщика. Заполните заявку и предоставьте необходимые данные.
• Получение одобрения. Если кредитная организация одобрила заявку на полную сумму, можно переходить к следующему шагу.
• Подготовка документов, необходимых для заключения ипотечного договора.
• Заключение договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
• Подписание договора с банком, а также заявления на выдачу и перечисление траншей на эскроу-счет по заранее согласованному графику. Кроме того, нужно оформить личное страхование.
• Получение первого транша (его размер зависит от условий застройщика). Также предоставляется график погашения с указанием ежемесячных платежей.
• Регистрация договора долевого участия и ипотечного договора в Росреестре.
• Перевод второго транша на эскроу-счет за 1–6 месяцев до завершения строительства. Если в договоре предусмотрено несколько траншей, перечисления будут осуществляться по согласованному графику.
• Регистрация права собственности на объект и уведомление банка. Потребуется заказать отчет об оценке недвижимости и оформить имущественное страхование.

Не каждый банк оформляет траншевую ипотеку, к тому же этот вид кредита доступен не для всех новостроек. Поэтому лучше поинтересоваться в финансовой организации или у застройщика, возможно ли получить ипотеку по этой программе на выбранную квартиру. Более того, траншевая ипотека не всегда может быть совмещена с другими программами льготного ипотечного кредитования. Есть и определенные риски, например, иногда при оплате долями строительные компании сильно завышают стоимость жилья. Тем не менее, в некоторых случаях траншевая ипотека может быть выгодной для всех участников сделки, особенно в условиях финансовой нестабильности и падения спроса.

В каких ситуациях выгодно брать траншевую ипотеку:

• Когда заемщику приходится снимать квартиру. В этом случае траншевая ипотека позволяет избежать одновременно высоких выплат по ипотеки и арендной платы. До переезда в новый жк, заемщик будет оплачивать минимальные ежемесячные платежи, что снижает финансовую нагрузку.
• Когда семейная ситуация складывается таким образом, что квартиру нужно покупать сейчас, а ежемесячный взнос тяжело вносить.
• Если клиент планирует заработать на недвижимости через аренду или перепродажу. Пока жк еще не сдан, ипотечные уплаты минимальны. После сдачи дома в эксплуатацию можно начать использовать недвижимость (например, сможет продать или сдать в аренду) и за счет получаемого дохода постепенно погашать долг.
• Когда есть возможность купить квартиру без отделки. Квартира без отделки обычно дешевле, иногда даже в два раза, что позволяет взять меньшую сумму кредита. В период минимальных платежей по первому траншу он должен копить средства на необходимый ремонт, не увеличивая свою финансовую нагрузку.

При выборе этого вида ипотеки важно знать не только плюсы, которые дает его использование, но и понимать возможные недостатки. Это поможет избежать неожиданных проблем.

Преимущества:

• Низкая цена, если дом ещё находится на стадии “котлована”
• Инвестиции в целях экономии своих финансовых нагрузок.
• Возможность получить максимальную выгоду при заключении договора долевого участия (ДДУ) на ранней стадии строительства.
• Низкие ежемесячные платежи в начале срока кредита, пока не будет переведен второй транш.
• Возможность откладывать деньги на ремонт или досрочное погашение ипотеки до момента получения второго транша.
• Сочетание аренды жилья с выплатами по ипотеке, пока финансовая нагрузка на заемщика не возрастет.
• Снижение рисков для покупателя, так как застройщик аккредитован в банке, который выдает ипотеку.

Минусы:

• Ограниченный выбор объектов недвижимости, которые могут быть оформлены по этой программе.
• Дополнительные требования со стороны застройщиков и банков, которые могут усложнить процесс.
• Малое количество банков, предлагающих такую программу.
• Ложное чувство облегчения в связи с низкими платежами до сдачи дома в эксплуатацию, что может привести к недооценке будущих выплат после получения второго транша.
• Повышенные выплаты после второго транша, которые могут существенно превысить средний размер платежей по стандартной ипотеке. Например, до момента сдачи дома в эксплуатацию проценты начисляются лишь на небольшую часть кредита, а не на всю сумму.
• Риски, связанные с задержками в строительстве, что может привести к увеличению времени ожидания и дополнительных затрат.

Что учитывать при выборе жилья?

При оформлении траншевой ипотеки важно соблюдать те же меры предосторожности, что и при обычной покупке недвижимости. Чтобы убедиться в безопасности сделки, нужно проверить:

• Сведения о застройщике, включая его участие в судебных спорах.
• Проверка наличия исполнительных производств в базе данных Федеральной службы судебных приставов.
• Ознакомление с рейтингом девелопера.
• Изучение отзывов клиентов на профильных форумах и сайтах.
• Просмотр проектной документации на строящийся объект.

Также стоит обратить внимание на:

• Репутацию застройщика и его отсутствие в процессе банкротства.
• Сроки сдачи объекта и соблюдение установленных сроков.
• Условия договора долевого участия, чтобы избежать неприятных сюрпризов в процессе покупки.

Таким образом, траншевая ипотека — это удобный способ для тех, кто приобретает жилье на стадии строительства, однако требует внимательного подхода при выборе как банка, так и застройщика.