Что такое многоквартирный дом

Покупая квартиру в многоквартирном доме, будущие собственники не всегда интересуются архитектурными особенностями и правовым статусом здания. Однако понимание того, как устроен такой объект недвижимости, помогает правильно пользоваться квартирой и общедомовым имуществом, участвовать в управлении зданием, а также знать свои права и обязанности по отношению к другим жильцам.

Перед тем как купить квартиру, полезно изучить технические документы, сведения о состоянии здания, составе общего имущества и условиях его эксплуатации. Такая информация позволяет заранее оценить предстоящие коммунальные расходы и понять, кто отвечает за содержание дома.

Разберем, что означает понятие МКД, какие здания относятся к многоквартирным по законодательству России и какими бывают такие дома.

Что называют многоквартирным домом

На первый взгляд значение термина очевидно, однако его можно рассматривать с двух сторон — архитектурной и юридической.

Архитектурные особенности МКД

С точки зрения архитектуры многоквартирный дом представляет собой здание, которое состоит из нескольких изолированных жилых помещений. Каждая квартира предназначена для самостоятельного проживания одного человека или семьи.

В доме также могут находиться нежилые помещения, машино-места и объекты вспомогательного назначения. Их использование не должно нарушать права жильцов и установленные правила эксплуатации здания.

Неотъемлемой частью такого дома является общее имущество, которое функционально связано со всеми квартирами и не может эксплуатироваться отдельно от них. В его состав входят:

• основные элементы конструкции здания — фундамент, несущие стены, перекрытия и кровля;
• инженерные коммуникации и оборудование — лифты, электросети, системы отопления, водоснабжения и канализации;
• помещения общего назначения — подъезды, лестничные площадки, чердаки, подвалы и места для хранения колясок;
• земельный участок возле дома, парковочные зоны, тротуары, детские и спортивные площадки, а также иные объекты благоустройства.

Инженерные сети необходимы для обеспечения квартир электричеством, теплом и водой, а также для отвода бытовых стоков. За исправность оборудования в пределах общего имущества обычно отвечает управляющая компания.

Многоквартирный дом представляет собой единый имущественный комплекс, в котором личная собственность в виде квартиры неразрывно связана с объектами общего пользования.

Определение многоквартирного дома (МКД) по закону

Правовое понятие МКД содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации и Постановлении Правительства РФ № 47. В соответствии с законодательством многоквартирным признается дом, включающий не менее двух квартир. При этом каждая квартира должна иметь отдельный выход непосредственно на прилегающий земельный участок либо в помещение общего пользования.

Официально сведения о назначении здания, его площади, количестве помещений и иных характеристиках указываются в технической и регистрационной документации. При возникновении спорного вопроса собственник может обратиться в уполномоченный орган государственной власти или запросить необходимые данные из государственных ресурсов.

Такой статус здания предусматривает для собственников ряд прав и обязанностей:

• общедомовое имущество находится в общей долевой собственности владельцев квартир;
• способ управления зданием выбирают собственники — через ТСЖ, УК или путем непосредственного управления;
• расходы на обслуживание, содержание и ремонт общего имущества распределяются между всеми владельцами помещений в доме;
• правила использования общих помещений устанавливаются с учетом норм жилищного законодательства и решений общего собрания.

Виды многоквартирных домов

Многоквартирные дома можно разделить на несколько категорий. При классификации обычно учитывают количество этажей, строительные материалы, технологию возведения, период постройки и принадлежность к определенной типовой серии.

Классификация МКД по этажности

По количеству этажей МКД делятся на несколько групп:

• малоэтажные — от 1 до 4 этажей. К этой категории относятся небольшие городские дома, клубные проекты и некоторые таунхаусы;
• дома средней этажности — от 5 до 9 этажей. Именно к этому типу относится значительная часть хрущевок и брежневок;
• многоэтажные — от 10 до 25 этажей. В эту группу входят современные кирпичные, панельные и монолитные здания;
• высотные — более 25 этажей. Это жилые небоскребы и крупные современные новостройки.

Классификация МКД по материалу и технологии строительства

Эксплуатационные характеристики дома во многом зависят от того, из каких материалов и по какой технологии он построен.

• панельные дома возводят из готовых железобетонных элементов. Такая технология позволяет значительно ускорить строительство. При этом качество тепло- и звукоизоляции может зависеть от серии здания, состояния межпанельных швов и года постройки;
• кирпичные дома отличаются прочностью, долговечностью и способностью хорошо сохранять тепло. Однако их строительство требует больше времени и средств, поэтому квартиры в новых кирпичных зданиях нередко стоят дороже;
• монолитные дома создаются путем заливки бетонного каркаса непосредственно на строительной площадке. Такие здания обладают высокой прочностью и позволяют реализовывать разнообразные планировочные решения. Уровень звуко- и теплоизоляции зависит не только от монолитного каркаса, но и от материалов, использованных для заполнения наружных и внутренних стен;
• блочные дома строят из отдельных строительных блоков. По технологии они напоминают панельные здания, но вместо крупных плит применяются более компактные элементы, например газобетонные, керамзитобетонные и иные виды блоков.

Классификация МКД по времени постройки

Особенности планировок, инженерных систем и внешнего облика дома часто связаны с периодом его возведения.

• «Сталинки» строились преимущественно до начала 1960-х годов. Для них характерны высокие потолки, просторные комнаты, массивные стены и сравнительно большие площади квартир;
• «Хрущевки» массово возводились во второй половине XX века. Обычно это дома с компактными квартирами, небольшими кухнями, совмещенными санузлами и относительно низкими потолками;
• «Брежневки» появились позднее и во многих случаях получили более удобные планировки. В таких зданиях чаще встречаются лифты, мусоропроводы, раздельные санузлы и квартиры большей площади.

Современные дома — здания, возведенные преимущественно после 2000 года. При их проектировании применяются актуальные строительные нормы, новые инженерные решения и более высокие требования к безопасности, доступности и комфорту проживания граждан.

Отдельную категорию составляют дома, официально признанные аварийными. Решение о таком статусе принимает уполномоченный орган власти на основании обследования здания и заключения межведомственной комиссии.

Классификация МКД по серии

Серия многоквартирного дома представляет собой группу зданий, возведенных по единому типовому проекту. Обычно каждой серии присваивают буквенное или буквенно-цифровое обозначение, например КОПЭ, П-46 или 1-511.

Дома одной серии имеют схожую конструкцию, этажность, внешний вид и планировки квартир. Также у них могут совпадать строительные материалы, расположение инженерных коммуникаций, размеры помещений и другие технические характеристики.

Информация о серии может содержаться в техническом паспорте, проектной документации и других документах на здание.

Основные признаки многоквартирного дома (МКД)

Здание можно отнести к многоквартирным, если оно обладает несколькими характерными особенностями:

• в доме расположено не менее двух отдельных квартир, каждая из которых имеет самостоятельный выход;
• предусмотрены зоны общего пользования, включая подъезды, лестничные площадки, коридоры и лифты;
• функционируют общие инженерные коммуникации — отопление, водоснабжение, канализация и электросети, обслуживающие жилые и нежилые помещения;
• имеется придомовая территория, относящаяся к общему имуществу собственников;
• управление зданием организовано через ТСЖ, УК либо осуществляется непосредственно владельцами квартир.

В числе дополнительных признаков можно назвать наличие общих приборов учета коммунальных ресурсов, единых инженерных сетей и установленного порядка содержания здания. Совокупность этих характеристик позволяет отличить многоквартирный дом от индивидуального жилого здания и других объектов недвижимости.

Плюсы и минусы жизни в многоквартирном доме

Проживание в квартире обычно требует меньше забот, чем содержание частного дома. Собственнику не приходится самостоятельно ремонтировать кровлю, обслуживать фасад, утеплять наружные стены или следить за состоянием общих инженерных систем. Эти задачи выполняет управляющая организация, а владелец отвечает за свою квартиру, бережное отношение к общему имуществу и своевременную оплату жилищно-коммунальных услуг.

К преимуществам многоквартирных домов также относятся централизованное отопление, водоснабжение и канализация, удобная транспортная доступность, близость магазинов, школ, поликлиник и других объектов инфраструктуры. Во многих жилых комплексах работают системы видеонаблюдения, домофоны и службы охраны. При этом расходы на содержание квартиры нередко оказываются ниже, чем затраты на обслуживание загородного дома.

Однако у такого формата проживания есть и недостатки:

• количество парковочных мест во дворе может быть ограничено;
• шум из соседних квартир способен мешать отдыху;
• жильцы зависят от состояния общедомовых коммуникаций;
• авария в одной квартире иногда затрагивает весь подъезд или несколько этажей;
• пожар, затопление и другие происшествия у соседей могут привести к повреждению чужого имущества.

Многоквартирный дом удобен благодаря готовой инфраструктуре и централизованному обслуживанию, но предполагает тесное соседство и зависимость от состояния общего имущества.

Чем многоквартирный дом (МКД) отличается от частного

Главное различие связано с правом собственности. В многоквартирном доме владельцу принадлежит квартира и доля в общем имуществе: подъездах, лестницах, лифтах, инженерных системах, крыше, подвале и придомовой территории. В частном доме здание, участок и расположенные на нем объекты принадлежат одному собственнику или нескольким совладельцам.

Поэтому владелец квартиры отвечает не только за состояние своего жилья, но и участвует в расходах на содержание всего дома. Оплата включает не только коммунальные услуги, потребленные в квартире, но и расходы на общедомовые нужды. Собственник частного дома самостоятельно оплачивает ремонт здания, обслуживание коммуникаций и благоустройство участка.

Почему важно знать статус дома

Статус многоквартирного дома определяет права и обязанности собственников. Жильцы оплачивают содержание общего имущества, уборку подъездов, работу лифтов, освещение территории и капитальный ремонт здания.

Собственники также могут участвовать в управлении домом: голосовать на общих собраниях, выбирать управляющую организацию, принимать решения о ремонте, благоустройстве двора и установке дополнительного оборудования. Решения оформляются протоколом и обязательны для исполнения в установленном порядке.

Самостоятельно занимать помещения общего пользования или изменять придомовую территорию нельзя. Для размещения конструкций, оборудования и других объектов обычно требуется решение собственников и согласование с управляющей компанией или ТСЖ.

При покупке недвижимости нужно проверить документы на квартиру и изучить сведения о доме. Важно уточнить, не признано ли здание аварийным, какая УК его обслуживает, имеются ли долги по коммунальным платежам и какие решения были приняты собственниками.

Споры между соседями, владельцами помещений и управляющей организацией разрешаются с учетом требований жилищного законодательства. Поэтому при проживании в МКД важно учитывать не только личные интересы, но и права остальных жильцов.