Сейчас работаем
ул. Лермонтова, 19а

Осановский проезд, 33

21 Февраля 2024

Эскроу счет: что это такое, как работает и что нужно знать при покупке квартиры

В последние годы на финансовом рынке России все большее распространение получает практика использования эскроу счетов, которая становится незаменимым инструментом защиты интересов участников сделок, в том числе в сфере строительства объектов недвижимости. Этот механизм, регулируемый федеральным законодательством РФ, предусматривает создание специальных счетов, на которые покупатели переводят денежные средства до момента выполнения условий договора. Такой подход позволяет снизить риски для всех сторон сделки и повысить уровень доверия между ними. Важно знать, что открытие эскроу счета требует получения специальной лицензии от Центрального Банка России (ЦБ) и соответствия определенным требованиям и политикам. В этой статье мы рассмотрим основные плюсы и минусы использования эскроу счетов в России, а также ответим на вопросы, которые могут возникнуть у бизнеса и частных лиц при выборе данного финансового инструмента.

Содержание статьи:

Особенности счета эскроу

Покупая недвижимость, будущие собственники могут обезопасить себя благодаря эскроу-счету, который в последнее время стал очень популярен на рынке недвижимости, поскольку сохраняет денежные средства первички и вторичного готового жилья. На сегодняшний день это – самый безопасный вариант оформления сделок с недвижимым имуществом для физических лиц, зарегистрированном в Росреестре.  Эскроу-счет используется как альтернатива аккредитивного счета и банковской ячейке, гарантирующая выполнение сторонами условий договора. Однако, если это сделка долевого участия, то лицо, которое вносит депозит, должно заплатить комиссию — обычно 0,7-1%. 

Эскроу счет — специальный банковский счет, на котором хранятся поступившие средства до выполнения одним из участников сделки определенных обязательств. Согласно № 214-ФЗ от 30.12.2004 покупка в новом доме с оформлением эскроу-счета отличается от существовавшего порядка внесения денежных средств дольщиком. Новая система обеспечивает их финансовую безопасность- в случае затянувшихся строительных работ покупатели получат помимо денег еще и дополнительную неустойку. Покупателями и продавцами могут быть как физические, так и юридические лица. Например, через счет эскроу можно купить жилье у строительной организации.

Банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик.  Стройка ведется на собственные или полученные кредитные средства. Тогда действует другая схема финансирования: застройщик обязан открыть отдельный банковский счет только в банке-кредиторе для контроля платежей подрядчиков.  У застройщика имеется возможность подключения услуги по дистанционному банковскому обслуживанию, чтобы отслеживать статус документов во избежание нецелевого использования денег или выявления посредников. Застройщик должен отчитываться о их расходовании. В этом случае покупатели открывают эскроу- счета там же. До регистрации ДДУ деньги размещаются на счёте покрытия аккредитива. После выполнения обязательств ДДУ застройщик, обязующийся сдать жилье в срок, указанный в проектной декларации, получит средства. Таким образом, до этого, права пользоваться этими деньгами нет, что исключает их потерю на 100%. 

Процесс покупки квартиры по ДДУ в большей степени автоматизирован. 

Система расчета по счетам: 

  • Подача заявки.
  • Предоставление паспорта и оригинала ДДУ.
  • Вместе с продавцом и банком, гарантирующим перевод денег при выполнении договорных обязательств, в договоре пишут, при каких условиях продавец сможет получить деньги. Обязательно указывается срок действия договора. Потери дольщика (но не более 10 млн рублей) будут компенсированы агентством по страхованию вкладов (АСВ). 
  • Блокирование банком денег на счете- с этого момента ни одна из сторон не имеет доступ к деньгам до тех пор, пока договор не будет исполнен или расторгнут. Только подпись в приемно-передаточном акте может служить для банка основанием разморозить средства. 
  • Ввод в эксплуатацию заказчиком квартиры доказательством является акт приема-передачи или свидетельство о новом собственнике имущества.
  • Закрытие эскроу- счета, когда банку предоставляются бумаги о выполнении ДДУ.
  • Оформление жилья в собственность. 

Возврат денег с эскроу счета 

Деньги заморожены на эскроу-счете, просто так их вернуть нельзя.

К наиболее распространенным причинам возврата денежных вложений покупателя, относятся:

  • Банкротство или задержка ввода жилья в эксплуатацию;
  • Расторжение ДДУ по инициативе дольщика или после отказа продавца.

Эскроу счет закрывается, когда застройщиком будут выполнены обязательства, прописанные в договоре с предоставлением документов о введении дома в эксплуатацию -акта приема-передачи или выписки из ЕГРН.

Если банк обанкротится, то будут компенсированы 10 млн рублей (ФЗ №177, ст.12.1). К сожалению, если недвижимость стоила больше, чем 10 миллионов рублей, то в такой ситуации, часть, превышающая сумму, пропадет. 

Если застройщик обанкротится, то финансы вернуться дольщику в полном объеме даже при задержке ввода свыше шести месяцев. Дольщик до получения готового жилья может оставить средства, после окончания строительства другим застройщиком.

Приставы не могут арестовать деньги на счете эскроу, даже если у их владельца имеются задолженности по налогам или штрафам Их нельзя списать, а взыскать можно, когда они вернутся из-за невыполнения сделки.

Как работает эскроу счет при оформлении ипотечных программ?

После заключения ДДУ дольщик может оформить ипотеку, причем не обязательно подавать заявку в том же банке. Можно оформить в любом банке, например, найти предлагающий наиболее выгодные условия. После одобрения заявки и завершения документальных формальностей средства замораживаются до выполнения обстоятельств строительной компании по условиям договора. Одновременно в банке открывается кредитный счет для ежемесячного перевода дольщиком ипотечных платежей.

Можно ли использовать эскроу счет для покупки вторичного жилья?

С помощью эскроу счета проводят сделки со вторичным жильем, это условие указывают в договоре, предоставленному банку. Для открытия счета нужно представить договор купли-продажи и паспорта всех участников. Перечисленные покупателем деньги находятся на счете до предоставления продавцом подтверждающих документ покупки. Если бенефициар не выполнит условия сделки, то деньги со счета забирает депонент.

По сравнению, например, с ячейкой, где доступ кроме покупателя может быть и у продавца, эскроу счет имеет ряд отличий. Счет эскроу дешевле оформлять, чем аккредитив или аренду ячейки, банки чаще берут доли процента от суммы, а если там взять и кредит на покупку жилья, то эскроу-агент может открыть эскроу-счет бесплатно.

Главное преимущество - безопасность покупателей, а также:

  • Отсутствие использования наличных средств при заключении и оплате;
  • Исключение обмана дольщика;
  • Возможность оформления ипотеки;
  • Гарантия получения средств застройщиком в случае исполнения условий ДДУ;
  • Возврат денег дольщику;
  • 10 млн рублей автоматически застрахованы;
  • Не взыскиваются налоги за неуплаченные штрафы.

Недостатки

  • Лишь несколько банков сейчас открывают счет эскроу, компенсируют выплаты банковских вкладов.
  • Возвращаемые финансы при банкротстве банка.
  • Гарантированно защищены до 10 млн рублей, которых может не хватить на жилье, новостройка в больших городах стоит больше, поэтому риски остаются.
  • Если застройщик не выполнил договор, за 2–3 года строительства дома цены выросли, поэтому такое же жилье не получится приобрести.

Итак, мы рассмотрели ключевые аспекты использования эскроу счетов в России, включая их преимущества и недостатки, а также особенности законодательной регуляции этого инструмента. Эскроу счета являются мощным средством защиты интересов сторон сделки, способствуя повышению прозрачности финансовых операций и снижению рисков. Они предоставляют клиентам уверенность в том, что их инвестиции будут защищены, и условия договора будут строго соблюдены. Важно при выборе партнера для открытия эскроу счета обращать внимание на наличие лицензии ЦБ, а также на репутацию и надежность выбранного банка или финансовой организации. В заключение, хотелось бы отметить, что при грамотном подходе и соблюдении всех необходимых процедур, эскроу счет может стать ключевым элементом успешной и безопасной сделки для всех ее участников.

Смотрите также

Скоро старт продаж объекта «Апартаменты по ул. Ленинградская 148»
Объект располагается в развивающемся районе города.
01 Июля 2023
Благоустройство на объекте
Начались работы по благоустройству на объекте «Любимый дом на Конева»
01 Августа 2023
С Днем Строителя
Примите поздравления с Днем строителя
11 Августа 2023
23 Августа 2023
Cтарт продаж нового объекта
Скоро старт продаж нового объекта «Любимый дом на Преминина».
01 Сентября 2023