Как узнать собственника квартиры

При покупке или аренде жилья первый и один из самых важных шагов — убедиться, что человек, предлагающий квартиру, действительно является её законным владельцем. Для этого лучше всего использовать официальные базы, которые могут предоставить достаточно информации о ее благонадежности. Только после этого можно переходить к оформлению договора. Юристы настоятельно рекомендуют провести такую проверку до подписания каких-либо документов, чтобы избежать мошенничества и последующих споров.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ, право собственности включает три ключевых аспекта: право владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Если вы заключите сделку с лицом, не имеющим этих полномочий, можно потерять деньги и остаться без жилья. Кроме того, если квартира находится в долевой собственности, сделка может быть признана недействительной, если не были получены согласия или не участвовали другие совладельцы.

Такие ситуации не редкость, особенно при вторичной недвижимости, где право собственности могло меняться несколько раз. Поэтому проверка истории перехода прав на квартиру — не формальность, а необходимая мера безопасности.

С 1 марта 2023 года вступил в силу ряд поправок к Федеральному закону № 152-ФЗ «О персональных данных», которые затронули порядок получения информации о владельцах недвижимости. Теперь получить сведения о личных данных правообладателя в выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) можно только с согласия собственника. До этого любой желающий мог заказать выписку из ЕГРН и узнать не только технические характеристики объекта, но и ФИО собственника, а также основания получения права собственности.

Однако с 2025 года ситуация изменилась: в стандартной форме документа указываются только общие данные:

• адрес квартиры;
• площадь помещения;
• кадастровая стоимость;
• описание технических параметров;
• наличие обременений (залог, арест и пр.).

Кто может получить полные сведения о жилье?

Если вы хотите узнать конкретного владельца недвижимости, важно понимать, что личные данные могут получить:

• сам собственник или его представитель по нотариальной доверенности;
• супруг или супруга владельца;
• совладельцы недвижимости;
• наследники (при наличии соответствующего заявления);
• залогодержатель;
• арендаторы — если договор аренды зарегистрирован в Росреестре.

Кроме того, право запрашивать полную информацию имеют государственные органы: суды, прокуратура, полиция, судебные приставы, нотариусы, арбитражные управляющие и органы опеки — в рамках выполнения своих обязанностей.

Такие меры направлены на защиту прав граждан на конфиденциальность и предотвращение возможного мошенничества. Однако они усложняют процесс проверки собственника для обычных покупателей и арендаторов.

Как проверить собственника квартиры онлайн

Узнать, кто является владельцем недвижимости, можно онлайн. Достаточно знать адрес дома или зарегистрированного земельного участка или кадастровый номер объекта, чтобы воспользоваться следующими способами:

Попросить собственника заказать выписку из ЕГРН через Госуслуги

Это один из самых простых и юридически значимых способов. Владелец может бесплатно оформить электронную выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, где будет содержаться полная информация об объекте, за исключением графических материалов (например, плана помещения).

Выписка из ЕГРН в электронном виде, оформленная через портал Госуслуг, имеет такую же юридическую силу, что и бумажный документ. Если же покупателю или арендатору нужен вариант с поэтажным планом и планировкой, стоимость услуги составит 580 рублей, согласно новым тарифам Росреестра, действующим с начала 2025 года.

Как заказать выписку через Госуслуги:

• собственник авторизуется на портале;
• переходит в раздел «Справки и выписки»;
• выбирает услугу «Предоставление сведений из ЕГРН» и нажимает «Начать»;
• в открывшемся окне выбирает «Получить онлайн-выписку»;
• система проверяет паспортные данные пользователя.
• заявка отправляется в Росреестр.

Через минуту после подачи запроса готовый документ появится в личном кабинете. Его можно передать покупателю или арендатору для ознакомления.

Получение информации через разрешение от собственника жилья

Если вы хотите самостоятельно убедиться в том, что человек действительно является владельцем квартиры, он может подать заявку в Росреестр, разрешив предоставлять его персональные данные третьим лицам. Это делается через личный кабинет на сайте Росреестра.

Пошаговая инструкция:

• авторизация через Госуслуги (нужна подтвержденная учётная запись);
• перейти в раздел «Мои услуги и сервисы» → выбрать «Иное» → найти функцию «Внесение записи о возможности предоставления третьим лицам персональных данных»;
• проверить указанные данные;
• указать условия, при которых информация может быть открыта;
• при необходимости загрузить сканы правоустанавливающих документов;
• отправить заявление.

После этого любой желающий сможет получить выписку из ЕГРН с ФИО собственника. Однако далеко не все владельцы соглашаются на такое раскрытие — это связано с рисками утечки личной информации. После сделки собственнику придётся снова подавать заявление, чтобы ограничить доступ к данным.

Обращение к БТИ (для старых прав)

Если право собственности было зарегистрировано до 1998 года, и данные ещё не переведены в цифровой формат ЕГРН, можно попросить владельца заказать справку в БТИ. Для этого нужно зайти на сайт регионального бюро технической инвентаризации и заполнить онлайн-заявку на получение документации.

Как проверить собственника квартиры офлайн

Если онлайн-способы получения информации ограничены из-за конфиденциальности данных, можно воспользоваться традиционными методами — при личном обращении в уполномоченные органы. Однако важно понимать: получить выписку из ЕГРН с указанием ФИО владельца может не каждый.

1. Можно обратиться в Многофункциональный центр (МФЦ) с просьбой предоставить выписку с полной информацией о собственнике, включая его имя и фамилию. Но сделать это могут лишь:
   • сам владелец недвижимости;
   • его законный представитель (по нотариальной доверенности).
   Стоимость услуги в 2025 году составляет 920 рублей. Срок предоставления документа — от одного до трёх рабочих дней.
2. Если сделка купли-продажи или аренды сопровождается нотариусом, то он вправе запросить выписку из ЕГРН с раскрытием персональных данных. Это поможет убедиться в чистоте сделки и легитимности владельца. Нотариус действует на основании своих полномочий и может получить такую информацию без согласия собственника.
3. Получить справку через паспортный стол или управляющую компанию. Эти организации могут предоставлять информацию о лице, зарегистрированном по адресу квартиры. Однако такие сведения не всегда подтверждают право собственности, а лишь указывают на факт регистрации.
4. Если вы хотите самостоятельно убедиться в том, что человек действительно является собственником, попросите его показать правоустанавливающие документы регистрации недвижимости. К таким бумагам относятся:
   • договор купли-продажи;
   • договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
   • свидетельство о праве на наследство;
   • договор дарения;
   • решение суда о приватизации или передаче имущества.
   Эти документы обязательно должны быть подлинными и содержать запись в Росреестре о государственной регистрации права. Также необходимо проверить паспорт продавца, чтобы убедиться, что данные в паспорте совпадают с информацией в выписке.

Обратите внимание, реквизиты для оплаты различаются в зависимости от того, как и куда вы будете подавать запрос — лично в центр «Мои документы», почтовым отправлением в офис Роскадастра или онлайн.

Хотя новые правила защиты персональных данных усложнили процесс проверки собственника. Главное — заранее обсудить возможность предоставления информации и выбрать наиболее удобный формат.