27 Июня 2024

Как быстро и выгодно продать ипотечное жилье

Чтобы купить жилье, когда нет денег, человек берет ипотеку, которая идет в залог банку до полного возмещения займа. Но иногда личные обстоятельства владельца, например, переезд в другой город, требуют продать недвижимость, за которую он ещё не полностью выплатил ипотеку.

Ограничения

Согласно Федеральному закону "Об ипотеке" от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, заложенное имущество может быть продано только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. Пока ипотека не полностью погашена, имущество остается в залоге, даже могут запретить оформление прописки.

Если хотите продать недвижимость без согласия банка, сделать это возможно только после погашения долгов. Для решения вопроса необходимо получить согласие залогодержателя, так как на момент продажи квартира все ещё является заложенной. В противном случае действия по продаже квартиры могут быть оспорены, и недвижимость может перейти к залоговому кредитору. Главная цель банка — погасить кредит.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, может осуществляться несколькими способами, каждый из которых имеет особенности и требования.

Досрочное погашение: подойдёт тем, у кого есть свободные средства или есть где их взять. в этом случае можно провести сделку достаточно просто. Продавец может самостоятельно выплатить ипотеку, либо просто найти покупателя, который готов внести весь остаток. Оформить предварительный договор, в котором прописываются условия основной сделки: указана сумма задолженности перед банком, порядок и сроки кредитования и передачи средств, а также условия снятия обременения. Когда заключен договор задатка собственнику требуется погасить кредит в соответствии с условиями, установленными в договоре. Если была выдана закладная при оформлении, важно получить от банка закладную с отметкой о полном погашении ипотеки. Получив первоначальный взнос, заключается основной договор. А остальная часть денег передается после того как Росреестр снимает обременение. Этот процесс можно осуществить через МФЦ (многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг), в помощь сервисы на официальном сайте Росреестра. Можно взять потребительский кредит в размере остатка долга и закрыть его сразу по окончании сделки. Но эта схема в отношении ипотечного жилья повлечёт дополнительные расходы.
Продажа с участием банка-кредитора: Это самый безопасный вариант проведения сделки, которая проходит под наблюдением банка, который оформляет ипотеку с владельца на покупателя, пересчитывая оставшуюся стоимость в качестве нового кредита. Новый владелец погашает ипотеку напрямую в банк, потом можно снять обременение. В отдельных случаях банковские сотрудники готовы рассмотреть продажу квартир покупателям с кредитом другого учреждения.
Переоформление ипотеки вместе с долгом на нового заемщика: надо получить одобрение банка, покупатель должен соответствовать требованиям кредитной организации, также в ходе сделки придется составлять трехстороннее соглашение о переводе долга. Чтобы вернуть оставшуюся сумму может оформляться аккредитив. Но обычно покупатель использует две банковской ячейки: в первую – остаток по ипотеке, во вторую – оставшуюся часть стоимости квартиры. Эти деньги будут доступны, когда будет зарегистрировано право собственности покупателя.

Каждый из этих вариантов имеет свои возможности, которые необходимо знать, чтобы избежать риски и выбрать наиболее подходящий.

Какие нужны документы, чтобы продать ипотечную квартиру?

Основной перечень:

Паспорт гражданина Российской Федерации.
СНИЛС (Страховой номер индивидуального лицевого счёта).
ИНН (Идентификационный номер налогоплательщика).
Свидетельство о браке (если продавец состоит в браке).
Согласие банка, если квартира находится в залоге.
Документы, удостоверяющие возникновение права собственности и обременения:
Свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).
Справка, что отсутствует долг по коммунальным платежам.
Копия финансово-лицевого счета (карточки учёта), выписка из домовой книги.

Продажа квартиры сопровождается обязательной декларацией и уплатой налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира или дом была в собственности менее пяти лет, то можно воспользоваться вычетом в размере одного миллиона рублей. Он останется в распоряжении независимо от решения продать квартиру сразу или остаться жить в ней. Однако он не подлежит переносу на другой объект и предоставляется только один раз на один кредит.Налог 13 процентов платится не со всей вырученной суммы, а с разницы между стоимостью при покупке и продаже. Чтобы его не платить, то квартиру нужно продавать через 3 или 5 лет владения (в зависимости от года и способа приобретения согласно ч. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ)

Уменьшение налогооблагаемой базы на сумму фактически понесенных расходов.

Кадастровая стоимость квартиры: Налоговая служба может рассматривать кадастровую стоимость в случае, если цена ниже кадастровой стоимости на 1 января текущего года. В этом случае НДФЛ может рассчитываться от кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.