Панельные дома - покупать или нет? Плюсы и минусы квартир в панельных многоэтажках

Что такое панельный дом и каким он бывает

Панельный дом представляет собой здание, созданное из железобетонных плит, которые могут иметь различные текстуры - однородные, рельефные или гладкие. Фактически каждая плита состоит из нескольких слоев, включая облицовку, железобетон и утеплитель из минеральной ваты или пенополистирола. В качестве финального слоя выступает каркас из арматуры, который обеспечивает соединение всех компонентов.

Существует два основных типа панельных домов: каркасные и бескаркасные. В каркасном варианте несущими конструкциями являются колонны и ригели, а стены просто разграничивают пространство. В бескаркасном варианте здание поддерживается только на внешних и внутренних стенах. На практике различия между ними могут быть сложными, поскольку характеристики здания и его общая структура зависят от времени строительства и используемых технологий.

Существует несколько типовых групп панельных зданий, наиболее известными из которых являются "хрущевки" и "брежневки". Последние чаще всего ассоциируются с многоэтажными домами, возведенными в период с середины 1960-х до конца существования Советского Союза.

Панельные дома раньше и сейчас: есть ли разница

Разница между панельными домами тех времен и современными домами действительно ощутима. В прошлом многие столкнулись с недостатками, связанными с панельным жильем, что вызвало некоторое недоверие к этому типу недвижимости. Однако сегодня можно с уверенностью сказать, что панельное строительство сделало большой шаг вперед.

Современные панельные дома отличаются не только внешним видом, но и качеством материалов и технологией строительства. Вот несколько характерных особенностей современных "панелек":

• Улучшенное качество теплоизоляции благодаря использованию трехслойных стен с утеплителем посередине. Теперь показатели теплоизоляции сравнимы с кирпичными зданиями.
• Эстетика. Современные панельные дома представляют собой разнообразие оттенков и дизайнерских решений. Внешняя облицовка часто дополняется различными элементами и рисунками.
• Улучшенная планировка. В новостройках можно встретить просторные квартиры с высокими потолками и большими кухнями.
• Увеличенная эксплуатация. Если раньше длительность службы типовых панельных домов составлял 50 лет, то сегодня он увеличен до 100 лет.

Важно отметить, что возникновение проблем зависит не только от возраста здания, но и от качества строительства, условий эксплуатации и проведения регулярного технического обслуживания. Поэтому при выборе квартиры в панельном доме стоит обращать внимание не только на год постройки, но и на другие параметры, такие как состояние здания, качество строительства и репутацию застройщика, а также на реальные отзывы других владельцев.

Как строят панельные дома?

При строительстве панельных домов применяются различные конструктивные схемы, рассмотрим наиболее распространенные из них. Но сначала стоит отметить, что обычно на сборку одного крупнопанельного дома требуется не более 12 месяцев.

Процесс сборки сборных панельных домов заключается в несколько этапов:

• Организация стройплощадки, включающая прокладку необходимых коммуникаций, создание подъездных путей и установку временных "бытовок" для строителей.
• Возведение подземной части здания, включающее земляные работы, устройство фундамента, прокладку канализации, водопровода, электроснабжения и т.д.
• Строительство надземной части здания, включающее сборку готовых элементов дома, герметизацию межпанельных швов и оконных проемов, гидроизоляцию санузлов, устройство кровли, установку ограждений на лоджиях, балконах, лестницах и т.д.
• Отделочные работы, такие как оклейка обоями стен и потолков в квартирах, устройство чистых полов, монтаж лифтов и дверных проемов и т.д.

Почему сносят старые панельки?

Сносят старые панельные дома, которые формально могли бы продолжать стоять, по программе реновации. Это обусловлено двумя основными причинами:

• Высокая стоимость земли. Город стремится максимально эффективно использовать земельные участки, что также является интересом для застройщиков. Если есть возможность объединить жителей из нескольких старых домов в один, а затем построить новые дома на месте снесенных, то это представляется выгодным решением.
• Моральное устаревание хрущевок. Планировки квартир в старых панельных домах, особенно в хрущевках, мало кого устраивают в настоящее время. Не многие желают приобретать жилье с совмещенным санузлом и кухней в 6 квадратных метрах.

В России также наблюдается тенденция к снижению метража жилья. Средняя площадь квартир, поступающих на рынок, уменьшилась с 50,3 квадратных метров в 2020 году до 49,2 квадратных метров в 2022 году. Однако это обычно касается студий, где возможны различные виды перепланировок. В хрущевках же возможности для перепланировки ограничены. Например, если установлена газовая плита, нельзя объединить кухню и гостиную.

Выбрать квартиру и рассчитать ипотеку на калькуляторе

Можно ли сделать перепланировку в панельном доме?

В панельных домах возможна перепланировка, однако это следует делать осторожно и с соблюдением определенных правил. Наиболее просто перепланировать дома серийного типа, разработанные Московским Научно-исследовательским институтом типового и экспериментального проектирования (МНИИТЭП). Для таких домов существует альбом типовых решений по перепланировкам, который ориентирован в первую очередь на Москву, но может быть применим и в других городах, где есть подобные серийные дома. Перед началом перепланировки необходимо обязательно разработать проект, то есть обратиться к проектной организации.

Не рекомендуется производить перепланировку "на глаз" и без согласований. Например, вырезание дверного проема в несущей стене без соответствующего усиления может привести к серьезным последствиям, таким как прогрессирующее обрушение стены. Убирание бетонного порога перед входом на балкон или снос блока перед балконом также может ускорить разрушение конструкции.

Если была произведена незаконная перепланировка и выдано предписание на восстановление, то восстановление может оказаться бесполезным, так как панель уже потеряла исходные параметры жесткости и прочности.

Панельное здание. Технические характеристики.

Высота помещений в квартирах панельных домов может колебаться в зависимости от времени постройки и типовой серии. Вот некоторые технические характеристики по различным периодам:

1. Первые панельные дома имели потолки сравнительно низкой высоты, около 2,48-2,59 метров. Примерами могут служить пятиэтажные дома типовых серий К-7 и I-515/5.

2. Середина 60-х годов принесла массовое строительство девятиэтажных домов, где высота потолков в квартирах составляла примерно 2,64 метра. Эта высота сохранялась и в популярных сериях домов брежневского периода, таких как П-3 и П-44.

3. С начала 90-х годов стали появляться новые типовые серии панельных домов с более высокими потолками:

• 2,70 метра в сериях П-44М и П-44Т;
• 2,75 метра в сериях ПД-4 и С-220;
• 2,78 метра в серии И-155;
• до 2,80 метров в серии П-111М.

Эти данные показывают, что с течением времени высота потолков в квартирах панельных домов увеличивалась, что способствует более комфортному проживанию.

Преимущества и недостатки панельных домов

Панельные дома имеют как свои преимущества, так и недостатки, которые важно учитывать при принятии решения о покупке или аренде такого жилья.

Преимущества панельных домов:

• Быстрый монтаж: благодаря использованию готовых железобетонных плит строительство панельных домов происходит быстрее, чем у кирпичных или монолитных зданий. Это сокращает время и затраты на строительство.
• Экономичность: панельные дома считаются доступным вариантом жилья благодаря снижению затрат на строительство и сокращению количества рабочих.
• Долгий срок эксплуатации: несмотря на официальный срок службы в 50 лет, многие панельные дома продолжают использоваться и после этого срока, сохраняя приемлемое состояние.
• Удобство выполнения ремонтных работ: ровные панели упрощают процесс отделки помещений и позволяют сэкономить на подготовительных работах.
• Высокий уровень прочности: железобетонные плиты обладают стойкостью к различным неблагоприятным факторам, таким как коррозия и физические нагрузки.
• Отсутствие усадки: панельные здания практически не подвержены усадке, что помогает избежать трещин и деформаций в стенах.

Недостатки панельных домов:

• Однотипность: многие панельные дома выглядят одинаково из-за ограничений в выпуске разнообразных конструкций.
• Сложности с перепланировкой: несущие стены ограничивают возможности изменения планировки помещений.
• Риск появления сырости: недостаточный капитальный ремонт или ошибки на этапе строительства могут привести к проблемам с влажностью и плесенью.
• Низкая звуко- и теплоизоляция: из-за небольшой толщины стен панельные дома могут быть менее эффективными в сохранении тепла и поглощении звука.

Важно отметить, что современные панельные дома обычно обладают улучшенными техническими характеристиками и комфортными условиями для жильцов, что снижает значимость некоторых недостатков традиционных панельных зданий.

Разновидности и серии панельных домов

Различные категории панельных домов предлагают разные материалы и размеры квартир, чтобы соответствовать разным потребностям и бюджетам жильцов. Выбор наиболее удачной серии панельных домов зависит от различных факторов, таких как год постройки, географическое расположение, планировочные особенности и состояние конкретного здания. Однако можно выделить несколько серий, которые, согласно мнению экспертов, являются наиболее удачными:

Серии девяностых годов и более поздние. Эти серии характеризуются исправлением многих проблем предыдущих периодов, таких как увеличение площади квартир, улучшение планировок, увеличение высоты потолков до 2,8–3 метров, предусмотренные возможности для свободных планировок и улучшение качества отделки. Некоторые из таких серий включают П-3М, П-44М, КОПЭ, П-111М, С-222 и другие.

Серии семидесятых-девяностых годов. В этот период произошло существенное улучшение в сравнении с более ранними сериями. Хотя они все еще могут иметь некоторые недостатки, такие как низкие потолки и недостаточная шумоизоляция, эти серии обычно предлагают лучшие планировки и увеличенные размеры кухонь и санузлов. Некоторые из них включают М-10, 1-МГ-600, 1-МГ-601, II-49, II-57, П-68 и другие.

Новые серии современного времени. Серии, построенные в наше время, обычно имеют все преимущества перед ранее построенными домами. Они предлагают большие кухни, раздельные санузлы, высокие потолки и часто предусматривают возможности для перепланировок. Некоторые из таких серий включают П-44Т, КОПЭ «Парус», И-155, С-220 и другие.

Однако важно помнить, что даже самые удачные серии могут иметь свои недостатки, и выбор подходящего жилья всегда зависит от индивидуальных предпочтений и требований каждого конкретного покупателя.

Срок службы панельного дома

Действительно, длительность службы панельного дома зависит от нескольких факторов, включая качество материалов, условия эксплуатации и проведение регулярного технического обслуживания.

• Качество материалов. Панельные дома, построенные с использованием высококачественных материалов, обычно имеют более длительный срок службы. Это включает в себя железобетонные панели, арматуру, утеплитель и другие компоненты, которые составляют структуру здания.
• Условия эксплуатации. Как здание использовалось и подвергалось воздействию факторов окружающей среды также влияет на его срок службы. Например, если здание было неправильно эксплуатировано или подвергалось агрессивным воздействиям, таким как избыточная влажность или атмосферные загрязнители, это может ускорить процесс износа.
• Регулярное техническое обслуживание и ремонт. Проведение регулярных инспекций, технического обслуживания и ремонтных работ может значительно увеличить длительность эксплуатации панельного дома. Это позволяет выявлять и устранять потенциальные проблемы до их становления серьезными и обеспечивает сохранность здания на протяжении долгого времени.

Таким образом, хотя установленный период эксплуатации панельного дома может быть примерно 50-70 лет, действительный срок службы может быть как больше, так и меньше в зависимости от ряда факторов.

Какой дом выбрать - панель, кирпич, монолит?

Выбор между панельным, кирпичным и монолитным строительством зависит от ряда факторов, включая личные предпочтения, бюджет, местоположение и другие. Давайте еще раз рассмотрим основные характеристики каждого типа строительства:

Панельные дома:

• Быстрое строительство и относительно низкая стоимость.
• Ограниченные возможности для перепланировок.
• Средний срок службы около 50 лет.
• Меньшая звуко- и теплоизоляция по сравнению с кирпичными и монолитными домами.

Кирпичные дома:

• Отличная звуко- и теплоизоляция.
• Долгий срок службы около 100 лет и более.
• Высокая стоимость и более длительное строительство.
• Больше возможностей для перепланировок и индивидуального дизайна.

Монолитные дома:

• Прочная конструкция и хорошая звуко- и теплоизоляция.
• Срок эксплуатации около 150 лет.
• Больше возможностей для перепланировок по сравнению с панельными домами.
• Высокие затраты на материалы и более трудоемкое строительство.

Поэтому при выборе типа строительства важно внимательно оценить свои потребности, бюджет и предпочтения. Если важны скорость строительства и доступность, панельные дома могут быть хорошим выбором. Для тех, кто ценит прочность и долговечность, кирпичные или монолитные дома могут быть более предпочтительными.

На что обратить внимание, если хочется купить квартиру в панельке

Отличные советы для тех, кто рассматривает покупку квартиры в панельном доме! Вот еще несколько важных моментов, на которые стоит обратить внимание:

• Состояние дома и его инфраструктура. Посмотрите на состояние подъезда, лифтов, крыши, внутренних дворов и придомовых территорий. Наличие магазинов, школ, детских садов и других объектов в районе также важно для комфортного проживания.
• Состояние квартиры. Проверьте общее состояние квартиры, наличие трещин, следов влаги, протечек. Обратите внимание на качество сантехники, электропроводки и отопления.
• Шумоизоляция. Посмотрите, насколько хорошо изолированы стены от шума соседей и улицы. Это особенно важно, если вам важен комфорт и покой в квартире.
• Техническое состояние дома. Узнайте, проводились ли в доме капитальные ремонты, замена коммуникаций, улучшение теплоизоляции и другие технические работы. Это может сказаться на комфорте и стоимости обслуживания квартиры в будущем.
• Сроки крупных ремонтов. Попытайтесь узнать, планируются ли в ближайшее время крупные ремонты в доме, такие как ремонт кровли, фасада, лифтов и т.д. Это может повлиять на ваши будущие расходы на содержание квартиры.

Учитывая все эти аспекты, вы сможете принять более обдуманное решение о покупке квартиры в панельном доме.

Вывод

Верно, старые панельные дома могут иметь определенные недостатки, такие как ограниченные возможности перепланировок, недостаточная звукоизоляция и иногда проблемы с сохранением тепла. Однако, как вы правильно отметили, у них также есть свои преимущества, такие как более доступная стоимость по сравнению с монолитными домами и другими типами застройки. Кроме того, новые панельные дома могут быть более современными и обладать лучшими характеристиками, такими как улучшенная звукоизоляция и теплоизоляция.

При выборе квартиры в панельном доме важно учитывать как его текущее состояние, так и возможность проведения ремонтов и модернизации в будущем. Также стоит обратить внимание на инфраструктуру района, транспортную доступность, близость к объектам социальной и бытовой инфраструктуры. В итоге, правильный выбор будет зависеть от индивидуальных предпочтений, потребностей и возможностей каждого покупателя.