27 Октября 2025

Перепланировка квартиры

Перепланировка — юридически значимое изменение конфигурации жилого помещения, которое должно соответствовать строительным нормам и требованиям безопасности. Самый простой способ законно провести перепланировку квартиры — обратиться в специализированную компанию. По завершении перепланировки требуется направить запрос в МЖИ на оформление акта выполненных работ. Специалист проводит осмотр квартиры с участием представителя проектировщика.

Главные ориентиры — действующие своды правил:

СП 54.13330.2022 (актуализированная версия СНиП 31-01-2003) — регулирует устройство жилых многоквартирных зданий;
СП 29.13330.2011 (обновлённый СНиП 2.03.13-88) — определяет требования к полам: нагрузки, звукоизоляция, утепление.

Важно: с 1 апреля 2024 года вступил в силу обновлённый Жилищный кодекс РФ, который внес уточнения, что включает понятие перепланировки:

изменение границ помещения;
создание новых функциональных зон — например, разделение одной комнаты на две или устройство гардеробной;
увеличение или уменьшение площади комнат — за счёт присоединения лоджии, коридора или кладовки. Но даже, если площадь не меняется, но вы переставляете дверные проёмы, сантехнику или переносите кухонную зону — это тоже перепланировка.

Любая перепланировка требует официального разрешения местных органов власти. В зависимости от региона его выдают:

межведомственная комиссия при администрации района;
жилищная инспекция;
МФЦ.

В столице вопросы перепланировки и переустройства квартиры урегулированы Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП.

Хотя Жилищный кодекс действует по всей стране, региональные власти могут устанавливать другие запреты на изменение планировки. То, что легко узаконили в Казани, в Екатеринбурге может быть под запретом — и наоборот.

Поэтому предварительно узнайте, какие нужны документы. Потратьте 1–2 дня на консультацию в администрации или с юристом — это сэкономит месяцы, деньги и нервы в будущем.

Что можно делать без согласования

Не требует официального разрешения:

косметический ремонт: переклейка обоев, покраска стен, замена плинтусов, потолочных карнизов;
замена напольного покрытия — но с оговоркой: если вы меняете деревянный пол на ДСП с линолеумом;
замена сантехники: ванну на душевую кабину (даже «строительного» типа), унитаз, раковину — если не переносить точки подключения;
монтаж гипсокартонных коробов для маскировки труб, вентиляции, проводов;
установка встроенной мебели — шкафов, антресолей, гардеробных систем, если они не образуют отдельные помещения;
перестановка электроплиты в пределах кухни — если не переносить розетки или щит;
замена радиаторов — если вы не прокладываете новые трубы, а просто ставите батарею ближе или дальше от стояка;
остекление балкона или лоджии — без объединения с квартирой, без устройства отопления, без выноса конструкций.

Исключение: если дом — памятник архитектуры, остекление фасадных балконов запрещено.

Монтаж кондиционеров и антенн на наружные стены — если это не запрещено правилами вашего ЖСК или УК. Не потребуется согласование и при обустройстве перегородок, которые не оказывают нагрузку на перекрытия, а также при изменении тамбуров, если их внешний размер не увеличится.

Что легко согласовать при перепланировке

объединение ванной и туалета — даже с «захватом» части коридора;
разделение санузла — если позволяет площадь;
выравнивание пола — с помощью цементной стяжки;
устройство тёплых полов — но только электрических, не подключённых к центральному отоплению;
изменение формы комнат (например, сделать детскую вместо кладовки);
объединение комнаты с коридором — частично или полностью;
строительство полноценных стен до потолка — например, для создания гардеробной, кабинета или зоны отдыха.

Перед началом — обращение в УК или ТСЖ за консультацией, в БТИ или МФЦ — за получением актуального списка разрешённых работ для вашего дома.

Что согласовать в рамках перепланировки можно — но очень сложно (или почти невозможно)

создание отдельного входа в квартиру на первом этаже или устройство веранды;
надстройка или расширение балкона — категорически запрещено без разрешения, так как нарушает расчёт нагрузок;
перенос инженерных сетей — водоснабжения, канализации, газа, электрики — особенно за пределы квартиры;
устройство мансарды;
объединение квартир на разных этажах — с устройством внутренней лестницы;
присоединение балкона с установкой тяжёлых стеклопакетов, стяжки, отопления. Это увеличивает нагрузку на плиту, нарушает вентиляцию фасада, создаёт риск обрушения и «парникового эффекта» для всего подъезда.

Существует ряд изменений в квартире, которые жилищные инспекции никогда не согласуют, даже через суд:

Снос или повреждение несущих стен — даже частичный

Это не просто запрет — это угроза обрушения. Поэтому перед любым вмешательством необходимо заказать проект и техзадание в проектной конторе, являющейся членом саморегулируемой организации. Исключением являются те случаи, когда затронуты несущие стены или здание имеет деревянные перекрытия. В этом случае достаточно заключения автора проекта дома.

Размещение «мокрых зон» над жилыми помещениями соседей

Ванная, туалет, кухня — не могут располагаться над гостиной, спальней или детской соседей снизу, поскольку протечки, шум воды, конденсат — всё это нарушает комфорт и гигиену. Это требование СНиП и Жилищного кодекса Российской федерации. Можно переносить санузел — только если сверху и снизу тоже санузлы или нежилые помещения (коридор, кладовка).

Размещение кухни в жилой зоне, если есть газ

Потому что газовые трубы и плиты требуют отдельного помещения с вентиляцией.

Полное объединение балкона с квартирой

Максимум, что разрешат: арочный проём до 1 метра шириной с сохранением подоконного блока или порога. Важно: балконная плита не рассчитана на нагрузку от тёплого пола, стяжки и мебели.

Подключение тёплого пола к центральному отоплению или водопроводу

Водяной тёплый пол от стояка — запрещён категорически. Потому что утечка внутри стяжки — это скрытая авария, которая может затопить весь подъезд. Разрешен электрический тёплый пол с терморегулятором и УЗО.

Любые вмешательства в систему отопления

Перенос стояков и батарей на балкон или лоджию (даже если утеплили), а также самовольная замена радиаторов на самодельные регистры — под запретом. Поскольку это нарушает гидравлический баланс системы — соседи останутся без тепла.

Изменение или демонтаж вентиляционных каналов

Это нарушение воздухообмена всего стояка. Последствия: запахи, плесень, затхлость — и жалобы от соседей. Инспекция обяжет всё вернуть.

Ликвидация окон на кухне

Зашить окно гипсокартоном или сделать из него нишу — нельзя, поскольку при утечке газа или задымлении — окно спасает жизни.

Присоединение общедомового имущества к квартире

Чердак, подвал, лестничная клетка, техэтаж, коридор — это собственность всех жильцов. Самовольное захватывание — административное и даже уголовное нарушение. При продаже — нарушитель обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо придется заказать выезд техника БТИ на объект — он также сделает обмеры и проверит, были ли соблюдены строительные нормы и требования безопасности.

Согласно Кодексу об административных правонарушениях (ст. 7.21), за самовольную перепланировку полагается:

для физических лиц — штраф от 2 000 до 2 500 рублей;
для юридических лиц (например, управляющих компаний или застройщиков) — от 40 000 до 50 000 рублей.

Несогласованная перепланировка мешает продать квартиру и обесценивает ремонт:

банки отказывают в ипотеке на объекты с запрещёнными изменениями;
покупатели требуют скидку 15–30%;
соседи могут подать в суд — если нарушены их права;
жилинспекция может обязать всё вернуть — за ваш счёт. Если предписание не выполнено, то предусмотрено изъятие квартиры в судебном порядке и продажа с торгов (ст. 29 ЖК РФ).

Исключение: если это ваше единственное жильё — выселить не могут, но судебные тяжбы и исполнительное производство — обеспечены.

Иногда при согласовании уже сделанной перепланировки единственный вариант – обратиться в суд, минуя БТИ. Все зависит от законодательства, действующего в регионе. Если квартира находится в ипотеке, любые действия с ее планировкой затрагивают не только интересы собственника, но и банка, выдавшего кредит.

Как избежать потерь?

согласуйте перепланировку до ремонта — или хотя бы параллельно;
храните все документы — проект, разрешение, акт приёмки, техплан;
перед продажей — обновите выписку из ЕГРН.

Процесс согласования перепланировки, включает несколько этапов.

Этап 1: Собираем пакет документов

Первое, с чего начинается узаконивание перепланировки — подготовка заявления и документов. Основной перечень закреплён в п. 2 ст. 26 ЖК РФ, но регионы могут его дополнять. В Москве, например, полный список требований — в Приложении №2 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП (п. 2.5.1). Обязательно уточните актуальный перечень в вашем городе — через МФЦ, сайт администрации или портал Госуслуг.

Что обычно входит в пакет:

заявление на согласование перепланировки (по форме);
нормативные документы на квартиру (выписка из ЕГРН, свидетельство о собственности);
техпаспорт квартиры (или поэтажный план из БТИ);
проект перепланировки (если затрагиваются несущие стены или инженерные системы — обязательно от организации с лицензией);
дополнительные согласования с органом по охране памятников, если дом — памятник архитектуры;
письменное согласие при наличии нескольких собственников или членов семьи нанимателя квартиры.
нотариально заверенное согласие соседей (в редких случаях — если перепланировка затрагивает общедомовое имущество).

Этап 2: Подача документов и ожидание решения

Необходимые документы можно подать через:

портал Госуслуг;
многофункциональный центр (МФЦ);
лично в Мосжилинспекции (электронный вариант предпочтительнее и быстрее).

Срок рассмотрения — не более 45 календарных дней с момента регистрации полного пакета.

По итогам:

положительное решение — вы получаете разрешение на проведение работ;
отказ с указанием причин, можно обжаловать в суде — если вы уверены, что требования закона соблюдены.

Этап 3: Получение официального решения

Не позднее 3 рабочих дней после принятия решения орган власти обязан:

выдать документ лично;
направить по почте;
или передать через МФЦ.

Только после получения этого документа можно начинать ремонт.

Этап 4: Выполнение работ и приёмка комиссией

После завершения всех строительных работ:

направьте уведомление о завершении перепланировки в тот же орган, что выдал разрешение (лично, через МФЦ или онлайн);
закажите технический план у кадастрового инженера — он фиксирует изменения в помещении;
администрация назначает приёмочную комиссию, которая в течение 30 дней проверит соответствие работ утверждённому проекту. По результатам — выдаётся Акт приёмки перепланировки.