Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Покупка недвижимости редко происходит за один день. Чтобы зафиксировать достигнутые договоренности и снизить риск внезапного отказа от сделки, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости — ПДКП.

Такой документ не передает право собственности. Его основная задача — закрепить обязанность сторон в будущем заключить основной договор на согласованных условиях. Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, именно обязательство оформить основной договор является ключевой особенностью предварительного соглашения.

Этот документ фиксирует намерение сторон совершить сделку в будущем. Он не передает право собственности, но обязывает подписывать основной договор на уже согласованных условиях. Если одна из сторон передумала, другая вправе обратиться в суд и потребовать заключения основной сделки или уплате неустойки.

В каких случаях заключают предварительный договор

Чаще всего ПДКП используют в ситуациях, когда основной договор нельзя оформить сразу:

• ипотечный кредит еще не одобрен банком, но покупатель хочет забронировать квартиру;
• продавцу нужен время на сбор документов, снятие обременений или оформление наследства;
• объект находится в новостройки (если дом уже введен в эксплуатацию);
• стороны планируют обмен с доплатой или покупку жилья с использованием материнского капитала;
• в сделке участвуют несовершеннолетние собственники — нужно получить разрешение органов опеки.

Даже если объект только строится, иногда заключают ПДКП, хотя для новостроек закон предлагает другие механизмы (договор долевого участия). Но конкретно для готового жилья предварительный договор — самые удобный инструмент.

Требования к предварительному договору

К предварительному договору применяются два основных требования:

• Он должен быть оформлен в той же форме, которая предусмотрена для будущего основного договора.
• В документе необходимо определить предмет будущей сделки и зафиксировать те условия основного договора, которые стороны считают важным согласовать заранее.

Форма предварительного договора

Предварительный договор заключается письменно. В отдельных ситуациях дополнительно требуется нотариальное удостоверение.

Обратиться к нотариусу необходимо, если:

• Для основного договора законом предусмотрена нотариальная форма (например, при продаже долей).
• Стороны сами договорились оформить будущую сделку нотариально.

Существенные условия

Существенными называют условия, без согласования которых договор не может считаться заключенным. К ним относится предмет сделки, а также другие положения, которые закон определяет как обязательные.

Для договора купли-продажи недвижимости ключевое значение имеют описание объекта и цена. При продаже жилого помещения также необходимо указать лиц, сохраняющих право пользования.

Что указывать в предварительном договоре

В предварительном договоре прежде всего следует определить предмет будущего основного договора. На практике документ обычно составляют подробно и фиксируют:

• стоимость недвижимости;
• порядок и сроки заключения основной сделки;
• способ расчетов;
• размер аванса или задатка;
• дату освобождения объекта;
• порядок передачи недвижимости;
• ответственность за отказ от сделки;
• последствия нарушения сроков;
• дополнительные обязанности сторон.

Описание недвижимости

Объект будущей сделки необходимо описать так, чтобы его можно было однозначно идентифицировать.

Если недвижимость уже существует, обычно указывают:

• кадастровый номер;
• полный адрес;
• площадь;
• вид объекта;
• этаж, номер помещения и другие характеристики.

Если объект еще не создан, его следует описать максимально подробно с использованием всех известных характеристик.

Расчеты между сторонами

Проведение расчетов не является обязательным условием предварительного соглашения. Однако на практике стороны нередко договариваются о передаче аванса или задатка. В этом случае в документе желательно указать:

• размер суммы;
• ее назначение;
• срок и способ передачи;
• засчитывается ли она в стоимость;
• когда деньги возвращаются;
• последствия при отказе от сделки.

Ответственность сторон

Одним из основных рисков является ситуация, когда одна из сторон уклоняется от заключения основной сделки.

Добросовестная сторона вправе обратиться в суд и потребовать понудить контрагента к заключению основного договора, а также взыскать убытки. В самом предварительном договоре стороны могут предусмотреть неустойку и другие меры ответственности.

Если обе стороны решили отказаться от сделки, желательно оформить это письменным соглашением о прекращении предварительного договора.

Срок заключения основного договора

В предварительном договоре рекомендуется точно определить дату или период, в течение которого стороны должны оформить основную сделку. Если срок не предусмотрен, по общему правилу основной договор должен быть заключен в течение года с даты подписания предварительного договора.

Регистрация предварительного договора

Государственная регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимости не требуется, так как он не передает право собственности.

Виды предварительного договора

При покупке квартиры у застройщика

Предварительный договор может использоваться, когда объект уже введен в эксплуатацию. Если дом еще строится, отношения оформляются в рамках механизмов участия в строительстве. Предварительный договор не должен использоваться как замена договору долевого участия.

При покупке квартиры в ипотеку

В предварительном договоре желательно заранее определить, что произойдет, если банк не одобрит объект, изменит условия кредитования или откажет покупателю в выдаче средств. В документе можно предусмотреть:

• срок получения решения банка;
• порядок возврата аванса или задатка;
• действия сторон при отказе в ипотеке;
• срок заключения основного договора;
• способ проведения расчетов.

При покупке с задатком или авансом

Задаток — денежная сумма, передаваемая в счет будущих платежей, подтверждающая заключение договора и обеспечивающая исполнение обязательств.

• Если обязательство прекращается по соглашению сторон либо по причинам, за которые никто не отвечает, задаток обычно возвращается.
• Если за неисполнение отвечает сторона, передавшая задаток, сумма остается у другой стороны.
• Если обязательство нарушила сторона, получившая задаток, она возвращает его в двойном размере.

Аванс — также передается в счет будущей оплаты, но не выполняет обеспечительную функцию. Если сделка не состоялась, аванс подлежит возврату, если стороны не предусмотрели иное.

При продаже квартиры с участием органов опеки

Для отчуждения недвижимости несовершеннолетнего необходимо предварительно получить разрешение органа опеки и попечительства.

В предварительном договоре рекомендуется указывать:

• характеристики продаваемого объекта;
• долю несовершеннолетнего;
• сведения о приобретаемой взамен недвижимости;
• размер доли ребенка в новом жилье;
• сроки проведения сделок;
• условия отказа от заключения основного договора.

Ошибки и нюансы при составлении

Среди распространенных проблем:

• несоблюдение требуемой формы документа;
• неточное описание недвижимости;
• путаница между авансом и задатком;
• передача слишком крупной суммы до основной сделки;
• отсутствие заранее согласованных важных условий.

В предварительном договоре желательно дополнительно закрепить:

• основания для отказа от сделки без штрафов;
• срок заключения основного договора;
• порядок и срок освобождения и передачи квартиры;
• условия возврата аванса или задатка;
• ответственность за отказ или уклонение;
• порядок действий при отказе банка в ипотеке;
• сроки предоставления документов.

Гарантии и риски при заключении ПДКП

Предварительный договор не дает абсолютной гарантии получения недвижимости, но официально закрепляет обязанность заключить основной договор. Если сторона уклоняется, другая сторона может потребовать заключения договора через суд.

Основные риски для покупателя

Нет полной гарантии, что квартира будет куплена

Если продавец откажется от сделки, покупателю, возможно, придется обращаться в суд.

Риск признания договора незаключенным

Проблемы возникают при несоблюдении формы или неточном описании объекта.

Риск двойной продажи

Предварительные договоры не регистрируются, поэтому продавец может заключить несколько соглашений. Для защиты можно включить заверения продавца об отсутствии других договоров и обязательств.

Риск потерять аванс или задаток

Условия передачи средств необходимо фиксировать письменно.

Риск приобрести квартиру с обременениями

Покупателю желательно проверить сведения в ЕГРН и включить в договор заверения продавца о юридическом состоянии недвижимости.

Ответственность за затягивание сделки

В договоре можно предусмотреть неустойку за необоснованный отказ или уклонение от заключения основного договора.

Расторжение предварительного договора

Предварительный договор прекращает действие в нескольких случаях:

• Истек срок для заключения основного договора, сделка не состоялась, и ни одна сторона не потребовала ее заключения.
• Стороны подписали основной договор купли-продажи.
• Стороны по взаимному согласию расторгли предварительный договор.

В договор часто включают право отказаться от сделки без санкций при возникновении непредвиденных обстоятельств (например, отказ банка в ипотеке). Покупателю особенно полезно предусмотреть возможность отказа, если:

• банк отказал в ипотеке;
• выявились проблемы с документами;
• обнаружена неузаконенная перепланировка;
• не получено согласие органов опеки;
• выявлены аресты или обременения;
• продавец не предоставил необходимые документы.

Стоит ли составлять ПДКП самостоятельно

Формально стороны могут составить документ самостоятельно, но универсальный шаблон не учитывает все нюансы. Юридическая помощь особенно полезна, если:

• стоимость недвижимости высокая;
• покупатель передает значительный задаток;
• объект находится в долевой собственности;
• собственником является несовершеннолетний;
• продавец действует через представителя;
• существуют обременения;
• приобретается коммерческая недвижимость.

Влияет ли ПДКП на налоги

Предварительный договор сам по себе не заменяет основной договор и регистрацию перехода права. Налоговые последствия оцениваются применительно к основной сделке.

Как сделать предварительный договор безопаснее

Перед подписанием рекомендуется:

• Проверить недвижимость и документы продавца.
• Точно описать объект.
• Зафиксировать стоимость.
• Определить срок основной сделки.
• Прописать порядок расчетов.
• Указать статус передаваемых денег.
• Определить последствия нарушения обязательств.
• Проверить основания для нотариального удостоверения.
• Сохранить документы о передаче денег.
• При сложной сделке провести юридическую экспертизу.

Часто задаваемые вопросы

Какие ошибки чаще всего встречаются в предварительном договоре?

Неточное описание недвижимости, отсутствие срока заключения основного договора, неоднозначные условия об авансе или задатке, неполная информация об обременениях.

Что означает обязанность заключить основной договор?

Главное обязательство — в будущем оформить основной договор купли-продажи на согласованных условиях. После его заключения и регистрации права собственности квартира переходит к покупателю.

Возникает ли обязанность передать квартиру после подписания предварительного договора?

Нет. Такая обязанность возникает только на основании основного договора.

Можно ли предусмотреть задаток или неустойку?

Да. Стороны вправе использовать задаток и предусматривать неустойку за нарушение обязательств.

Что учитывать, если собственник — несовершеннолетний?

Для продажи требуется разрешение органа опеки и попечительства. Важно проверить документы и условия приобретения другого жилья.

Можно ли расторгнуть предварительный договор?

Да, по взаимному соглашению или через суд. Обязательства также прекращаются, если истек срок заключения основной сделки и ни одна сторона не потребовала ее заключения.