Жилая площадь
Что нужно знать о жилой площади
Жилая площадь — это сумма квадратных метров всех помещений в квартире, которые предназначены исключительно для проживания. Важно понимать, что она не включает так называемые "мокрые зоны", такие как ванные комнаты, туалеты или кухни, так как они используются для санитарно-гигиенических нужд.
Это понятие впервые появилось в 1990-х годах и определено в приказе Министерства по земельной политике, строительству и ЖКХ № 37: «Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат».
Основные положения о метражах жилплощади содержатся в Жилищном кодексе РФ.
- Если семья состоит из трех и более человек, то каждому положено не менее 18 кв. м.
- Помимо этого, есть санитарная норма обеспеченности жильем.
- В России её значение составляет 6 кв. м.
Почему важно знать нормативы
Гражданам РФ важно разбираться, сколько квадратных метров положено на одного человека, особенно в ситуациях, когда:
- Государство предоставляет муниципальное жильё;
- Происходит переселение из аварийного дома в новое жильё;
- Осуществляется перераспределение жилплощади при социальных программах.
Какие помещения считаются жилыми?
К жилым помещениям относятся только те зоны, которые предназначены для отдыха, сна или пребывания:
- Спальни;
- Гостиные;
- Детские комнаты.
Гардеробные, кладовые, балконы, террасы и лоджии к жилой площади не относятся, так как они не используются для непосредственного проживания.
Однако застройщики в целях рекламы очень часто озвучивают стоимость квартиры, прибавляя к метражу, без коэффициента, по полной цене квадратного метра балконы (или лоджии).
Санитарные нормы и ограничения
Главная определяющая черта жилого помещения — его нельзя использовать под гигиенические, хозяйственно-бытовые нужды (приготовление пищи на плите, принятие ванной) согласно требованиям СанПиН.
Очень часто фактическая площадь квартиры отличается от проектной. Это происходит из-за технических погрешностей в ходе строительства, например, изменения толщины несущих конструкций. Также причиной могут быть неточности со стороны сотрудников Бюро технической инвентаризации, если измерительное оборудование не прошло своевременную техническую проверку.
В соответствии с федеральным законом о долевом строительстве, допустимые отклонения фактической площади от указанной в проектной документации не должны превышать 5%. Перед подписанием договора долевого участия или покупкой жилья на вторичном рынке крайне важно уточнить, какие помещения включены в жилую площадь квартиры, а какие нет. Это поможет избежать недоразумений и точно оценить стоимость недвижимости.
Правила подсчёта
Самый простой способ определить жилую площадь квартиры — получить выписку из Бюро технической инвентаризации (БТИ). В этом документе указаны все параметры жилья. После получения выписки останется только сложить площади всех жилых помещений, указанных в ней.
Как рассчитать самостоятельно?
Если нет доступа к документам, для расчёта:
- Измерьте длину и ширину каждой жилой комнаты.
- Умножьте длину на ширину комнаты.
- Сложите результаты по всем жилым помещениям.
Важно!
- В расчёты не включаются балконы, лоджии, веранды и другие хозяйственные помещения.
- В некоторых случаях в жилую площадь могут включаться лестницы, камины, перегородки и даже архитектурные ниши, если они соответствуют определённым требованиям (например, высота ниши более 2 метров). Эти элементы могут добавить к общей жилой площади от 10 до 20 и более квадратных метров, что, в свою очередь, влияет на рыночную стоимость жилья.
- В квартирах-студиях, где кухня объединена с зоной для отдыха и сна, вся площадь без учёта санузла считается жилой.
- При изменении конфигурации квартиры жилая площадь может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от новых планировочных решений.
Для точного расчёта можно обратиться к профессиональному оценщику недвижимости. Это особенно важно при продаже квартиры или спорах о её площади.
Почему важен правильный учёт жилой площади?
Правильный учёт жилых метров поможет не только при продаже или аренде недвижимости, но и во время определения её рыночной стоимости.
Основные случаи:
- Для расчёта коммунальных платежей, если в квартире нет индивидуальных счётчиков.
- При выделении квадратных метров льготным категориям граждан или определении социальных выплат на жильё.
- Для определения органами опеки условий проживания несовершеннолетних.
- При продаже или покупке недвижимости.
- Для перепланировки или ремонта, чтобы правильно рассчитать количество отделочных материалов.
- Для расчёта долей владельцев в общем имуществе, чтобы знать размеры платежей и субсидий.
- При расчёте налога на землю, на которой расположена квартира (например, в частном доме), нужно знать не только общую площадь квартиры, но и метраж кухни и коридора.
Как увеличить жилую площадь квартиры
Увеличение жилой площади может быть как номинальным, так и фактическим. В зависимости от целей — улучшить условия проживания или повысить стоимость недвижимости — вы можете выбрать подходящий способ.
Номинальное увеличение
Подразумевает изменение расчётной площади, указанной в документах, без фактического добавления квадратных метров.
Что можно включить в расчёт:
- Лестницы и перегородки. Например, внутренние межэтажные лестницы в частных домах.
- Печи и камины. Включение этих элементов актуально для индивидуальных жилых домов.
- Ниши в стенах более 2 метров. Они могут учитываться как часть жилой площади.
Хотя такое увеличение не влияет на реальное удобство использования квартиры, оно может сделать недвижимость более привлекательной для покупателей.
Фактическое расширение
Подразумевает перепланировку квартиры, что требует согласования с органами БТИ.
Популярные решения:
- Присоединение лоджии к комнате. Для этого необходимо убрать оконный и дверной блок, провести утепление и отопление на лоджию.
- Проблема: перепланировка может быть сложной в согласовании.
- Преимущество: площадь лоджии учитывается без понижающего коэффициента.
- Объединение кухни и гостиной.
- Возможно только в домах без газового оборудования.
- Создаёт просторное и современное пространство.
- Объединение гостиной и коридора.
- Изменение легко узаконить, если между ними ненесущая стена.
- Улучшает планировку и делает квартиру более удобной.
- Присоединение кладовой или гардеробной к комнате.
- Возможно без затрагивания несущих стен.
- Преимущество: увеличение метража без значительных затрат.
Любые изменения такого типа должны быть зарегистрированы и внесены в техпаспорт.
Важные аспекты перепланировки
Согласование до ремонта
Рекомендуется заранее получить все разрешительные документы от БТИ и других инстанций. Это упростит процесс и исключит штрафы.
Легализация уже сделанной перепланировки
Этот путь сопряжён с рисками: нередко узаконить уже выполненные изменения бывает сложно.
Преимущества перепланировки:
- Улучшение условий проживания. Перепланировка позволяет создать более комфортное пространство.
- Повышение рыночной стоимости. Увеличение жилой площади делает квартиру более привлекательной для потенциальных покупателей.
После внесения изменений важно провести обмеры БТИ. Новая площадь будет зафиксирована в кадастровых документах, что подтвердит её законность.
Расширение жилой площади — это способ сделать квартиру удобнее и выгоднее с точки зрения её рыночной стоимости. Однако для успешной реализации важно заранее согласовать изменения и следовать установленным нормам.