27 Марта 2024

Что такое ДДУ: нюансы, на что обращать внимание, преимущества

Договор долевого участия (ДДУ)

Определение

Договор долевого участия (ДДУ) является ключевым инструментом в сфере строительства и покупки недвижимости на стадии ее возведения. Этот документ закрепляет право покупателя внести финансовые средства в проект строительства заранее, тем самым финансируя разработку и строительство жилого объекта. В обмен на свои инвестиции, покупатель получает долю в будущем объекте, официально становясь дольщиком. Главное отличие ДДУ от договора купли-продажи (ДКП) заключается в том, что ДДУ подписывается на этапе, когда объект еще не построен и не готов к эксплуатации, предоставляя возможность инвестору экономить на стоимости приобретения за счет более низкой цены на стадии строительства. Однако такой подход несет в себе и определенные риски, включая возможные задержки в сдаче объекта или ухудшение его качества, что требует от покупателей внимательности и осмотрительности при выборе застройщика.

Согласно ДДУ, застройщик обязуется самостоятельно либо с привлечением подрядчиков передать построенное жилье вместе с земельным участком дольщику. При приобретении современного жилья на этапе котлована дольщик платит меньше, а у застройщика появляется возможность возмещения затрат, если отсутствуют собственные финансы, то он обращается в банк. ДДУ считается заключённым после проведения регистрации в Росреестре, которая является гарантией от двойных продаж.

Порядок действий

Выбор застройщика и квартиры.
Подбор банка для открытия эскроу-счета, который финансирует застройщика.
Заключение договора.
Внесение первоначального взноса или обеспечительного платежа.
Регистрация в Росреестре.

При использовании для покупки квартиры заемных денежных средств, требуется получить от банка-кредитора одобрение сделки.

Проверка застройщика

Сведения о строительной компании можно найти на единой информационной системе жилищного строительства «Наш. дом. РФ», ЕФР или официальном сайте компании. На форумах в интернете можно найти отзывы.

Преимущества

Интересы граждан защищены законодательством российской федерации, а именно федеральным законом № 214-2004 и законом о защите прав потребителей. Застройщик должен построить дом и передать покупателю готовую недвижимость, а покупатель- заплатить цену, указанную в ДДУ, который зарегистрирован в Госреестре, поэтому недобросовестный застройщик не может повторно продать квартиру. Договор заключается как в письменной форме, так и в электронном виде, используя электронную подпись.

С 2019 года в России в соответствии с требованиями ФЗ № 151 начали действовать новые правила оплаты долевого участия в покупке квартир в строящемся жилом доме. Теперь дольщик платит, используя эскроу- счет, где деньги находятся до завершения строительства. Из-за задержки сроков сдачи объекта, плательщик может расторгнуть договор, забрав деньги со счета.

Плюсы

Стоимость квартир по ДДУ ниже готовых объектов.
За передачу жилого помещения позднее срока, указанного в ДДУ дольщику положена компенсация за нарушение сроков ДДУ. Однако, размер неустойки может оказаться меньше ожидаемого, поскольку при ее начислении не будет учитываться период с 3 апреля 2020 г.
Наличие у застройщика гарантийных обязательств перед дольщиком.
Возможность получения разницы в стоимости недвижимости с помощью переуступки прав на строящуюся квартиру другому лицу по существующему ДДУ, оформляется специальное соглашение до подписания акта приёма-передачи, иначе сделка будет проходить через договор купли-продажи.

Минусы

В случае аренды жилья, увеличивается нагрузка на семейный бюджет до сдачи дома в эксплуатацию.
Оформленный кредит на покупку квартиры выплачивается ежемесячно.
Ипотека требует дополнительных расходов по страхованию ответственности.

Риски

В случае банкротства застройщика, покупатель полностью получит средства с эскроу-счета.
При банкротстве банка гарантируется выплата застрахованной в АСВ сумма в 10 млн руб.

Подготовка документов для покупки

На себя. Самый простой способ — оформить договор на покупку квартиры по предоплате либо в рассрочку на одинокого покупателя– потребуется паспорт. При оформлении квартиры на жену, кроме паспорта нужно согласие супруга, заверенное у нотариуса.

На двоих супругов. Для оформления сделки нужны паспорта и свидетельство о браке. Если один член семьи не может лично подписать договор, то нужна нотариально заверенная доверенность.

В ипотеку. У конкретного банка свой список документов, поэтому стоит заранее согласовать порядок действий. ипотечные брокеры помогают в подготовке пакета документов, оформляют заявку и отправляют ее в банки, выдающие ипотеку на квартиры застройщика.

Стандартные документы

Анкета-заявление на кредит на бланке банка.
Копия паспорта.
Копия свидетельства о браке или о расторжении брака.
Копии свидетельств о рождении или паспортов детей.
Копия трудовой книжки, заверенная в отделе кадров или у нотариуса, в случае электронной трудовой книжки- справка СТД-Р от работодателя или СТД-ПФР через единый портал государственных услуг со сведениями о трудовой деятельности с 2020 года.
Копия справки о доходах и суммах налога физического лица, выданная в бухгалтерии или распечатанная с сайта «ФНС» - раздел «Доходы» - вкладка «Справки о доходах».

При наличии других источников дохода, когда для ипотеки не хватит официальной зарплаты, в банке заполняется анкета с указанием реальных доходов. Перед сделкой важно сверить собранные документы с застройщиком.

Проверка ДДУ

После выдачи составленного ДДУ следует сопоставить его условия с проектом. Необходимо отдать на проверку независимому юристу, чтобы не рисковать. Если пункты не устраивают, то необходимо с застройщиком внести изменения в договор. Например, выделите пункты, которые неприемлемы или требуют доработки. Ведь имея общую цель, можно договориться об условиях.

Обязательные сведения ДДУ

Цена квартиры.
Дата сдачи новостройки.
Адрес.
Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
Этаж и предварительный номер.
Высота потолков, планировка и площадь.
Пятилетняя гарантия, трехлетняя— на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
Страхование ответственности застройщика.
Паспортные данные дольщика с начала марта 2023 года в отчетах о недвижимости ФИО собственников заменены на фразу «физическое лицо».
Реквизиты застройщика.

На что следует обратить особое внимание

Дополнительные платежи.
Срок ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры в собственность.
Расчет при изменении площади объекта.
Порядок предъявления претензий.
Случаи, позволяющие расторгнуть договор.
Выплата неустойки за несвоевременное исполнение обязательств.
Представителя застройщика, подписывающего ДДУ.

Передача ключей

Участник долевого строительства получает квартиру после подписания акта приема-передачи, оплаты стоимости по ДДУ и получения разрешения на сдачу жилого дома.

О расхождениях параметров квартиры в ДДУ

По закону № 214-ФЗ (статья 9) расхождения реальной от проектной площади не больше 5%. В противном случае дольщик имеет право через суд расторгнуть ДДУ. по закону «О защите прав потребителей» дольщик не должен доплачивать застройщику за лишние метры квартиры, если про это не указано. А по статье 29 закона «О защите прав потребителей» недостатки своей работы заказчик должен бесплатно устранить, снизить цену или возместить расходы при их устранении заказчиком.

Подпись ДДУ со стороны застройщика

По закону без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками может только генеральный директор. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам. Тогда нужен оригинал доверенности и копия, заверенная нотариально или подписью руководителя.

Осмотр готовой квартиры по ДДУ

Получив письмо с уведомлением о приемке квартиры, в срок, указанный в ДДУ, как правило, 7 рабочих дней после получения сообщения проводится осмотр. Если вовремя не принять жилье, то застройщик может сделать это самостоятельно. Если квартира соответствует условиям, то стороны подписывают акт приёма-передачи. Выявленные дефекты указываются в акте осмотра, составляется ведомость для их устранения. Затем проводится повторная приёмка. Можно подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки. После подписания акта передачи, покупатель должен зарегистрировать право собственности.