Новостройка: что это такое, сколько лет дом считается новостройкой, плюсы и минусы

Что такое новостройка? Это понятие часто вызывает путаницу, особенно при поиске жилья. В объявлениях на сайтах продажи недвижимости нередко можно встретить дома, которые давно построены, но все равно называются новостройками. Однако важно понимать, что юридически новостройкой считается только определённая категория жилья. В этой статье мы разберём, что на самом деле подразумевается под новостройкой, и какие плюсы она может предоставить покупателю.

Что такое новостройка

Под новостройкой понимается недвижимость, в которой никто ранее не жил. Этот термин не имеет чёткого юридического определения, однако, суть остается неизменной: новостройкой считается жильё, только что построенное или находящееся на стадии строительства, и которое продаётся напрямую застройщиком. При этом важно помнить, что юридически квартира остаётся "новостройкой" только до момента, когда право собственности на неё переходит к третьим лицам. После этого, даже если в доме ещё не было заселения, квартира становится частью вторичного рынка. Чтобы стать владельцем новостройки, необходимо оформить соответствующие документы, такие как договор долевого участия (ДДУ), договор купли-продажи или договор переуступки.

Сколько лет дом считается новостройкой

Часто под новостройкой подразумевают дома, которые были построены недавно, например, в последние 3-4 года. Однако возраст здания не является главным критерием. Новостройкой считается только тот дом, строительство которого завершено, а квартиры в нём ещё не были проданы или заселены. Именно в момент завершения строительства и начала продажи квартир здание получает статус новостройки. Важно, что пока квартиры находятся в собственности у застройщика, они считаются первичной недвижимостью.

Как определить новостройку

Чтобы недвижимость считалась новостройкой, она должна соответствовать нескольким ключевым признакам:

1. Здание либо находится на стадии строительства, либо было построено в последние 2-3 года;
2. Квартиры в этом доме продаются непосредственно застройщиком, и часть или все они ещё не были реализованы;
3. После покупки вы становитесь первым владельцем квартиры, что подтверждает её первичный статус.

Когда новостройка становится вторичным жильём 

Статус недвижимости как первичной или вторичной зависит не от её возраста, а от юридического статуса. Как только квартира, ранее находившаяся в собственности застройщика, переходит в руки третьего лица, она автоматически становится вторичным жильём. Это происходит вне зависимости от того, была ли отделка или проживали ли в квартире люди. Например, даже если квартира в новостройке не была заселена, но была продана и оформлена на нового владельца, с юридической точки зрения она уже считается вторичной недвижимостью.

Преимущества новостроек

1. Низкая цена: Квартиры в новостройках, как правило, дешевле аналогичных вторичных объектов в том же районе, особенно если дом ещё не сдан в эксплуатацию. Возможность сэкономить, покупая жильё на стадии строительства.
2. Низкие ставки по ипотеке: Ставки по ипотечным кредитам на новостройки, как правило, ниже, чем на вторичное жильё.
3. Бонусы от застройщика: Часто застройщики предлагают различные бонусы, такие как бесплатная отделка или парковочное место.
4. Безопасность территории: Территории новостроек часто оборудованы охраной, входной группой с шлагбаумом и ограниченным доступом, что гарантирует высокий уровень безопасности.
5. Меньше юридических рисков: Покупка квартиры в новостройке снижает юридические риски, поскольку объект не имеет правовой истории, что упрощает сделку.
6. Возможность индивидуального ремонта: Вы можете делать ремонт с нуля и оформлять квартиру по своему вкусу, или выбрать один из вариантов отделки, предложенных застройщиком.
7. Современная инфраструктура: Новостройки часто предлагают высококачественную инфраструктуру — магазины, детские сады, спортивные залы, а также подземные паркинги и помещения для хранения велосипедов и колясок.
8. Комфортная планировка: Просторные комнаты, кухни, наличие гардеробных и нескольких санузлов — всё это часто встречается в квартирах новостроек, обеспечивая высокий уровень комфорта.

Минусы новостроек

1. Шум от ремонтов: В первые годы после сдачи дома вам предстоит жить в условиях постоянного шума, как от строительных работ, так и от ремонта в соседних квартирах.
2. Усадка дома: В первые 2-3 года после сдачи дома возможны трещины в стенах, что связано с усадкой здания. Поэтому не стоит спешить с ремонтом, если нет видимых дефектов.
3. Долгострой: Вложение в долевое строительство всегда сопряжено с рисками, такими как задержки в сдаче или замораживание строительства. Это важно учитывать, если вы решаете купить квартиру на стадии строительства.
4. Дополнительные расходы на отделку: Даже если дом сдан, потребуется время (от 1 до 3 месяцев) для отделки. Если квартира продаётся без отделки, стоит учитывать не только дополнительные финансовые затраты, но и временные.
5. Согласование перепланировки: Для изменения планировки необходимо получить разрешение на ремонт. Самовольные перепланировки могут привести не только к штрафам, но и к необходимости восстановить первоначальное состояние помещений.
6. Отсутствие транспортной доступности: Жилые комплексы, особенно на окраинах города, могут быть удалены от центра и иметь недостаточно развитую транспортную инфраструктуру. Это может создать неудобства в повседневной жизни, особенно на начальном этапе.
7. Риски с застройщиком: При покупке квартиры в новостройке существует риск столкнуться с ненадёжным застройщиком, что может повлиять на сроки сдачи или качество строительства.
8. Задержки с кадастровым учётом и пропиской: Чтобы зарегистрировать права собственности и прописаться в новой квартире, нужно дождаться завершения кадастрового учёта и процесса регистрации — это может занять время.
9. Проблемы с дорогами: В некоторых случаях дороги, ведущие к новостройке, не асфальтируют сразу после сдачи дома, что приводит к неудобствам для жильцов, особенно если приходится добираться по разбитым грунтовым дорогам.

Что считается новостройкой для ипотеки

Ипотека является одной из популярных форм финансирования при покупке недвижимости, и она доступна для приобретения новостроек. Однако важно учитывать несколько юридических аспектов при оформлении ипотечного кредита на новостройку.

Для целей ипотеки новостройкой считается жилой комплекс, который либо находится на стадии строительства, либо уже завершен, но квартиры в нем еще не были проданы и остаются в собственности застройщика. Это означает, что застройщик является владельцем всех квартир, и недвижимость еще не была передана в собственность частным лицам.

Многие банки предлагают специализированные ипотечные программы для покупки новостроек, которые часто сопровождаются более низкими процентными ставками и льготными условиями. Это связано с тем, что новостройки считаются менее рискованными для кредиторов: они возводятся с использованием современных материалов и технологий, что гарантирует их долговечность и надежность.

Тем не менее, не все новостройки могут быть подходящими для ипотеки. Некоторые банки могут накладывать дополнительные требования, такие как необходимость завершения строительства на определенную степень или требовать, чтобы застройщик имел положительную репутацию и опыт в строительстве. Это помогает снизить риски, связанные с качеством и завершением строительства.

Кроме того, при оформлении ипотеки на новостройку, вам могут понадобиться дополнительные документы. Например, банк может потребовать от застройщика предоставить разрешение на строительство, технический паспорт здания, акты приема-передачи и другие подтверждающие документы, которые подтверждают законность и завершенность строительства.

Важно помнить, что условия ипотечного кредитования могут различаться в зависимости от банка и конкретной ситуации. Поэтому перед принятием решения о получении ипотеки на новостройку, покупателям рекомендуется тщательно изучить предложения различных банков и сравнить условия. Для получения актуальной и точной информации можно обратиться к профессиональным ипотечным брокерам или консультантам.

Выбор недвижимости — это важный шаг, требующий внимания ко многим аспектам. При покупке новостройки важно учитывать не только плюсы, но и недостатки, такие как возможные задержки строительства, шум от ремонтов и необходимость дополнительных вложений. Тем не менее, новостройки предлагают массу преимуществ, включая современные коммуникации, безопасность и комфортные условия для проживания.