Сейчас работаем
ул. Лермонтова, 19а

Осановский проезд, 33

27 Марта 2024

Как правильно купить квартиру

Что нужно знать о покупке жилья

В последние годы процесс покупки жилья становится недолгим и не сложным. Приобрести жилье возможно без услуг агента, а при заключении часто оформить онлайн посредством сети интернет.

С чего начать покупку квартиры?

Купить квартиру можно по-разному: заплатить всю сумму сразу, оформить в банке ипотеку или рассрочку у застройщика, вложить деньги в строительство дома на этапе котлована.

Готовая квартира за наличные

Наиболее простой способ с юридической точки зрения. После выбора подходящей квартиры и заключения договора продавец получает деньги (снимает со специального счета или из банковской ячейки) и в Росреестре оформляется смена собственника.

Ипотека на вторичку или новостройку

Распространенный вариант приобретения квартиры в кредит. После выбора нужной квартиры и выгодной программы кредитования, подается заявка с первоначальным взносом – от 10% и проводится сделка. Стоимость жилья выплачивается заемщиками от 3 до 30 лет, часть ежемесячного взноса составляют проценты. При покупке квартиры с использованием кредитных средств в будущем собственник может оформить налоговый вычет на уплаченные банку проценты за пользование кредитом. Если ранее налоговый вычет в связи с покупкой недвижимости не был оформлен или использован не в полном объеме, то можно оформить его при покупке жилой недвижимости и вернуть НДФЛ.

Рассрочка на строящуюся или сданную квартиру

Покупатель отдает застройщику сначала – от 10% до 50%, а остальную сумму перед окончанием срока действия договора всю сразу, либо равными долями в указанные даты. Основными отличиями от ипотеки являются отсутствие необходимости сбора множества документов при оформлении и действие договора рассрочки сроком до 3 лет.

Покупка квартиры по договору долевого строительства в кредит или за наличные

Заключается договор долевого участия, деньги вносятся на эскроу -счет. Когда квартира будет сдана в эксплуатацию банк выдает застройщику деньги, а дольщик получает ордер.

bg_success_mortgage.jpg

Стaндapтный пopядoк дeйcтвий при покyпке квapтиpы

  • Требования. В первую очередь рекомендуем определить потребности и желания относительно будущей квартиры: первичка/вторичка, район, инфраструктура, удобства (закрытый двор, парковка), высота потолков, наличие балкона, ремонт. вычеркнуть необязательные пункты, посмотреть объявления на сайте, чтобы узнать цены и рассчитать первоначальный взнос.
  • Финансовые возможности. Подсчитать годовой доход без расходов, включая оплату коммунальных услуг, кредиты, образования, затраты на еду, одежду, развлечения, замену техники.
  • Первоначальный взнос. Установите посильную сумму первоначального взноса, определяющего период кредитования и ежемесячный платеж. Чем больше взнос, тем меньше основная сумма займа. Обратиться в разные банки для выбора наилучших условий.
  • Предложения на рынке. Найти пять оптимальных вариантов на рынке жилья. В поисках выгодного варианта, почитать отзывы экспертов, сравнить цены в социальных сетях: «Домофонд», «Яндекс Недвижимость», «Мир квартир».
  • Осмотр квартир. Лучше если примет участие независимый специалист. Важно оценить работу сантехники и напор воды, проанализировать состояние дома, подъезда, двора, задать вопросы соседям. Прикиньте, какие вложения потребуются сразу, если квартира продается без ремонта. Самое главное -не торопитесь принимать решение, в некоторых случаях разумнее купить не самый бюджетный вариант, если при этом вы сможете сразу въехать и жить без дополнительных трат.
  • Изучение документов и истории продаж. Проверить учредительные документы новостройки, или юридическую чистоту вторички, то есть убедиться, например, что квартира после приватизации. Для оценки безопасности сделки нужна помощь юристов. В квартире, постоянно меняющей хозяев возможно имеется скрытый изъян: странные соседи, неремонтируемые коммуникации.
  • Торг. Некоторые продавцы назначают цену, в которую включают возможную скидку для покупателя. Поэтому стоит предложить свою цену. Однако, слишком низкая стоимость, должна насторожить.
  • Оформление сделки. рекомендуется заключать договор купли-продажи и подачу документов в Росреестр.
  • После подписания акта, продавец передает ключи покупателю.

От чего зависит цена

Стоимость квартиры зависит от внешних и внутренних факторов, влияющих на спрос.
Внешние факторы:

  • Подходящее расположение - благоприятный район города, высокий уровень жизни зависит от близости к центру, инфраструктуры, транспортной доступности, экологии с близстоящими промышленными предприятиями или расположенными парками.
  • Сезонность. Например, в начале года цены снижаются из-за невысокого спроса. Весной растет спрос и подрастает стоимость. Летом из-за отпусков цены и спрос падают, в осенние месяцы спрос и стоимость начинают расти.
  • Готовность квартиры.
  • Инфляция.
  • Экономическая ситуация в стране.

Внутренние факторы:

  • Площадь квартиры.
  • Класс жилого комплекса в зависимости от строительных материалов, благоустройства и дизайна дворов, наличия системы видеонаблюдения и охраны.
  • Этаж квартиры. Новостройки на первых этажах стоят дешевле. стоимость растет с повышением этажности, у вторичек наоборот, особенно в домах без лифта.
  • Состояние квартиры и дома.
  • Стадия строительства и наличие отделки в новостройках.

Покyпка квapтиpы нa втopичнoм рынкe

Жилой дом по ул.Ленинградской, 148 в г. Вологде.jpg

Вторичное жилье не теряет популярности: за те же деньги можно купить квартиру большей площади, в любимом районе с развитой инфраструктурой. Выбирая вторичку можно поселиться в сталинке.

Провести сделку по приобретению жилья на вторичном рынке можно с помощью риэлтора или самостоятельно.

  • Ознакомление с копиями договора купли-продажи, документами о дарении или наследовании, проверьте срок действия доверенности (если есть), заверение у нотариуса. Попросите у собственника выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН). В противном случае ее может заказать продавец или нотариус, чтобы узнать историю объекта недвижимости. Выписка ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) поможет быстро и выгодно продать жильё.
  • Справки про собственника. Защитите себя от риска заключить сделку с недееспособным продавцом, попросите его предоставить справку о том, что он не состоит на учете психоневрологического диспансера. Если в справке по форме № 12 выяснилось, что в квартире прописан человек, который на данный момент находится в местах лишения свободы, то от сделки нужно отказаться. При участии в сделке несовершеннолетних необходимо запросить документы, удостоверяющие полномочия законного представителя, а также свидетельство о рождении ребенка, разрешение органов опеки и попечительства. Проверку дееспособности проводит нотариус.
  • Проверка квитанций по оплате коммунальных услуг.
  • Нужно нотариально заверенное согласие второго супруга, если квартира приобретена в браке.
  • Получение согласия других собственников при выкупе доли.
  • Заключение авансового договора для безопасности, если сделка не состоится по инициативе продавца или из-за выявления технических неполадок на объекте.
  • Перевод денег через банковский счет.
  • Выписывание зарегистрированных жильцов до момента сделки.

На цену квартиры во вторичке имеют влияние: кирпичный дом, толстые стены и широкие подоконники, сделанный ремонт, перепланировка, выполненная по закону рф, наличие холодильника, микроволновки, кухонного гарнитура, мягкой мебели. Если предыдущий владелец внес какие-то изменения без согласования, то у будущего жильца могут возникнуть проблемы с одобрением ипотеки, банк откажется принимать в залог жилье с нелегальной перепланировкой, придется платить большой штраф, а кроме того — восстанавливать все как было. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Что нужно делать на каждом этапе при покyпке квapтиpы бeз пocpeдникoв и pиэлтopa

anonymous-couple-looking-at-wall-min.jpg

Самостоятельная сделка требует от покупателя терпения и внимательности.
Предлагаем пошаговую инструкцию для самостоятельных.

Шаг 1. Выбор оптимального времени для сделки. Осенне-весенний период более оживленный, особенно перед новогодними каникулами.
Шаг 2. Составление списка приоритетов, удовлетворяющих основным запросам.
Шаг 3. Проверка качества квартиры Нужно проверить паспорт продавца и его правоустанавливающие свидетельства на квартиру. Это поможет убедиться, что вы имеете дело с настоящим владельцем. Во время осмотра нужно оценить визуально, обращая внимание на состояние двора, количество машин рядом с домом, зеленые насаждения, торговаться, уточнять сроки сделки, определиться с наиболее подходящей планировкой.
Шаг 4. Заключение договора о внесении задатка с заверением у нотариуса.
Шаг 5. Подача заявки на ипотеку.
Шаг 6. Сбор пакета документов, состоящего из:

  • пacпopтов пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
  • пpaвoycтaнaвливaющих дoкyмeнтов нa oбъeкт;
  • заявления о peгиcтpaции дoгoвopa;
  • квитaнции, подтверждающей oплaту гocпoшлины;
  • paзpeшeний oпeкyнoв, coвлaдeльцeв, дoвepeннocтей;
  • выписки из EГРH;
  • тexпacпopта;
  • выписки из домовой книги, чтобы убедится, что в квартире никто не прописан;
  • cпpaвки из EИPЦ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам,

Есть два варианта договора купли-продажи: можно составить в простой письменной форме или заверить в нотариальной конторе.

Внимательно изучите договор, в котором обязательно указываются:

  • дата и место подписания;
  • ФИО участников;
  • жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние;
  • правоустанавливающие документы;
  • номер свидетельства о праве собственности;
  • гарантия продавца, что квартира без обременений;
  • точная цена;
  • обязанности продавца передать объект, а покупателя внести плату;
  • подача заявления на госрегистрацию перехода права собственности.

Шаг 7. Назначение даты сделки у нотариуса и предоставление документов для заключения договора. в договоре купли-продажи указываются следующие сведения:

  • адрес объекта;
  • описание согласно техпаспорту;
  • цена;
  • информация о продавце и покупателе;
  • передача права, оплата, выселение.

Шаг 8. Оформление сделки. Участники в присутствии нотариуса подписывают бумаги.
Шаг 9. Передача денежных средств.
Шаг 10. Подача в Росреестр для регистрации права собственности:

  • заявления;
  • квитанции об оплате госпошлины, размер госпошлины за регистрацию права собственности 2 000 ₽ для физических лиц;
  • копии паспортов физлиц или учредительных документов юрлиц;
  • срок государственной регистрации договора не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, если документы подаются через МФЦ, то регистрация происходит за 9 рабочих дней.

Покупка квapтиpы в нoвocтpoйкe

003 сз.jpg

Преимущества нового жилья очевидны. Мы собрали список советов, как подобрать и оформить жилье в новостройке:

  • co cкидкoй нa cтaдии кoтлoвaнa;
  • c peмoнтoм или чepнoвoй oтдeлкoй в cдaннoм дoмe;
  • с помощью ипотеки с господдержкой.

При оформлении договора долевого участия ДДУ необходима проверка:

  • yчpeдитeльных документов застройщика;
  • ИHH и ОГРН;
  • финaнcoвo-xoзяйcтвeнной oтчeтнocти,
  • бyxгaлтepcких бaлaнcов;
  • зaключeния ayдитopcкoй пpoвepки зa пocлeдний гoд;
  • paзpeшeния на yчacтoк под cтpoительство;
  • пpoeктной дeклapaции;
  • paзpeшeния нa пoдключeниe к вoдoпpoвoдy, cиcтeмe oтoплeния и элeктpoceтям.

У некоторых застройщиков данные документы доступны на сайте или в сервисах по подбору жилья, где можно ознакомиться с построенными объектами. Когда стоимость значительно ниже аналогичных предложений на рынке, стоит задуматься.

Стоит ли покупaть квapтиpу нa тopгax

Квартира может быть выставлена на торги, когда заемщик не выполняет обязательства по ипотеке или признано банкротство гражданина. Начальная стоимость на торгах обычно ниже на 10-15%.
Однако существуют риски:

  • cyдeбный иск от бывшeгo coбcтвeнникa;
  • долги за коммунальные услуги;
  • трудности c выпиской жильцов (зарегистрирован несовершеннолетний);
  • скрытое обременение (жилье сдано в аренду бывшим владельцем).

Если принято решение купить жилье с торгов, то обратитесь к юристу для проведения сделки и проверки тонкостей. Иногда квартиры передаются в дар, по обмену или решению суда. В таких случаях следует воспользоваться услугами риелтора и юриста, чтобы не нарваться на мошенников.

Смотрите также

Скоро старт продаж объекта «Апартаменты по ул. Ленинградская 148»
Объект располагается в развивающемся районе города.
01 Июля 2023
Благоустройство на объекте
Начались работы по благоустройству на объекте «Любимый дом на Конева»
01 Августа 2023
С Днем Строителя
Примите поздравления с Днем строителя
11 Августа 2023
23 Августа 2023
Cтарт продаж нового объекта
Скоро старт продаж нового объекта «Любимый дом на Преминина».
01 Сентября 2023

До окончания льготной ипотеки

Подробнее
До окончания льготной ипотеки