Сейчас работаем
ул. Лермонтова, 19а

Осановский проезд, 33

27 Марта 2024

Как правильно выбрать застройщика

Компания-застройщик должна отвечать за выполнение сроков, качество жилья, законность документов. Перед покупкой во избежание задержки сдачи дома и юридических споров необходимо узнать о надежности застройщика, используя несколько способов при его выборе.

Проверка сайта застройщика

Особое внимание следует обратить на:

  • информацию о компании (дата создания, руководители, регионы строительства, готовые объекты);
  • документы;
  • строящиеся объекты;
  • основание, на котором продаются квартиры: ФЗ-214, ФЗ-215;
  • контакты для связи.

Рейтинг надежности застройщика

Рейтинг застройщиков в едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ), показывает:

  • скорость строительства;
  • объемы сдаваемого жилья;
  • потребительские качества жилья, включая архитектуру, парковку, социальную инфраструктуру, безопасность и другие.

Однако, в этом коммерческом рейтинге могут не учитываться такие тонкости, как смена владельца дома с просроченной сдачей, из-за задержек одной компании достройка дома другой компанией. Часто возникают неточности, например, в карточке указана информация о нескольких сданных ЖК, а реально эти ЖК построены разными юридическими лицами. Поэтому перед заключением договора важны актуальные совокупные данные о конкретном ЖК.

Документы застройщика на официальном сайте

Чтобы проверить застройщика нужны реквизиты с сайта из разделов: «О компании», «Реквизиты». Если на сайте размещены общие сведения, то реквизиты можно найти в типовом договоре на сайте «Наш-дом-рф» Разрешение на строительство и проектная декларация должны находиться в разделе «Карточка дома» сервиса «Проверка новостроек». Это сервис портала «Наш-дом-рф». Там есть: каталог новостроек, реестр застройщиков и единый реестр проблемных объектов. Без разрешения на строительство согласно 214-ФЗ застройщик не может продавать квартиры по договорам долевого участия (ДДУ). Застройщики до его получения продают жилье через жилищно-строительные кооперативы или по предварительным договорам (ПДКП), что несет риски для покупателя. Результат аккредитации застройщика должен быть указан вместе с разрешительной документацией

Выписка из налоговой

Вся отчетность находится на сайте ФНС, достаточно ввести ИНН. С помощью сервиса проверяют выписку из ЕГРЮЛ с полной юридической информацией о компании. Важно, чтобы выписка из ЕГРЮЛ не содержала случаев ликвидации.

Сведения об учредителе или директоре

Важно, чтобы в выписке из ЕГРЮЛ, где «Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица» были написаны ФИО руководителя или название управляющей организации, а не ФИО конкурсного управляющего. Поскольку в таком случае - компания на стадии банкротства.

Коды экономической деятельности компании

Основной код ОКВЭД застройщика: 41.20 — строительство жилых и нежилых зданий.
Дополнительные коды ОКВЭД:

  • производство земляных работ — 43.12.3;
  • производство электромонтажных работ — 43.21;
  • производство санитарно-технических работ — 43.22;
  • производство штукатурных работ — 43.31.

Главное, чтобы коды ОКВЭД были связаны со строительством.

Документы о новостройке

Разрешение на строительство выдается администрацией согласно расположения новостройки после проверки организации. Без этого документа строительство будет незаконным.

Проектную декларацию заполняет застройщик, указывая дату сдачи, описание строящегося объекта, характеристики, данные об экспертизы, сведения подрядчиков и возможные риски. Читая стандартную форму следует обратить внимание на собственника земли строительства. По законодательству Российской Федерации у застройщика должны быть документы: заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, свидетельство о праве собственности на землю или договор купли-продажи участка, или же договор на долгосрочную аренду участка. Идеальный вариант если собственник- застройщик, о чем указывается в выписке из ЕГРН. Если земля находится в аренде согласно соответствующего договора, то могут возникнуть проблемы на финальном этапе проекта: если условия не выполнены, то объект нельзя сдать, и ввод его в эксплуатацию затягивается.

На сайте арбитражного суда по региону регистрации компании можно проверить фигурирует ли застройщик в судебных разбирательствах, а на сайте Службы судебных приставов- нет ли в отношении компании исполнительных производств по долгам.

Сроки строительства

В пунктах 17.2.1 и 17.2.2 декларации указаны начальная и планируемая даты сдачи объекта долевого строительства. При нормальном строительстве даты совпадают, при возникновении трудностей, планируемая дата будет позже первоначальной Понятия «сдача дома» и «передача ключей» –разные. Эти сроки нужно уточнять, читая договор.

Информация о финансировании

Многоквартирные дома строят в соответствии с требованиями ФЗ-214. То есть долевое строительство -покупатели вкладывают деньги не в готовое жилье. Покупка квартиры на этапе строительства — это возможность сэкономить или заработать, которая несет определенные риски, связанные с недостроями. Во избежание проблемных ситуаций, с 2019 года дольщиками используется эскроу-счет, доступность к которому у застройщика появляется после сдачи дома.
Поэтому дома строятся на:

  • средства от предыдущих объектов;
  • кредит, выданный банками проверенным и крупным организациям. Банк тут не только подтверждает надёжность девелопера, но и оценивает каждый конкретный жилой комплекс.

Чем больше финансовых организаций аккредитовали застройщика, тем больше гарантии того, что компания надежная. Финансовое положение, отсутствие проблем с законом, длительная деятельность на рынке, успешность предыдущих проектов должны стать дополнительным плюсом в выборе.

Деньги на эскроу-счете защищены. Эскроу-счета гарантируют возврат денег покупателю, если дом не построят. Приобретение квартиры в новостройке по договору (ДДУ) – один из самых безопасных способов улучшить жилищные условия. Проследите, чтобы в договоре долевого участия были указаны: указан предмет сделки: приобретаемая квартира и срок ее сдачи, адрес и кадастровый номер, этаж, планировка, площадь и предварительный номер.

Многие застройщики предлагают субсидированную ипотеку -это ипотека от застройщика или специальные программы: квартиру продают без первоначального взноса, в рассрочку.

Просмотр готового жилья застройщика

Можно попросить посмотреть «первозданный» вид квартир, сданных спустя 7-10 месяцев назад, чтобы заметить:

  • благоустройство двора;
  • строительного мусора – некоторые компании не убирают его даже спустя несколько лет;
  • качество углов на фасаде и нижней части дома;
  • отделку в подъезде, особенно наличие сырости или подтеков на потолке верхнего этажа.

Иногда в некоторых ЖК по проекту запланировано наличие: спортзала, сауны, бассейна и прочие дополнительные услуги. Однако после сдачи дома они так и не работают. Желательно задавать вопросы жильцами, например, про отключение лифта, сбои с электричеством, плохую работу управляющей компании, нехватку мест на парковке.

Фотоотчеты и видео с веб-камер

Застройщик обязан ежемесячно размещать на сайте «Наш-дом-рф» не менее трех фотографий со стройплощадки. На своем сайте он может также вести видеотрансляцию с площадки, чтобы показать ход строительства. Остановку стройки хорошо видно по фотографиям строительства или их отсутствию. Опубликованные фото материалы следует сравнивать и выявлять, наличие изменений по сравнению со старыми фотоотчетами. Нужно выехать на объект для оценки хода стройки на месте: степени готовности здания, активности процесса, количества рабочих и техники.

Если ведется трансляция с веб-камеры, нужно наблюдать за стройкой в течение рабочего времени за движением строителей, работой крана, чтобы убедиться, что дом строят не на бумаге. Некоторые застройщики подключают к трансляциям с веб-камер видеоролики-заглушки длительностью 2-3 минуты, когда камера сломается. Поэтому просмотр трансляции должен быть от 5 минут, а еще лучше посмотреть в следующий день. Если кадры повторяются, то застройщик обманывает.

Анализ проектной документации

Стоит ознакомиться с проектной документацией. Как правило, когда у застройщика сложности, страдают запланированные проекты. Для проверки компании можно воспользоваться реестром застройщиков России, однако система запущена в 2018 году, и домов, построенных раньше может там не быть, во избежание выбора застройщика с долгостроями - реестром проблемных объектов. К тому же, наличие введенных в эксплуатацию объектов недвижимости не свидетельствуют однозначно о его текущей финансовой устойчивости. Рекомендуется проверить список долгостроев и посмотреть отзывы покупателей.

Отзывы

Люди всегда жалуются на нарушение сроков, допущенных застройщиком. Поскольку в новостройках всегда встречаются недочеты, то множество положительных отзывов наоборот должно настораживать. Главное, чтобы недочеты были исправлены застройщиком.

Смотрите также

Скоро старт продаж объекта «Апартаменты по ул. Ленинградская 148»
Объект располагается в развивающемся районе города.
01 Июля 2023
Благоустройство на объекте
Начались работы по благоустройству на объекте «Любимый дом на Конева»
01 Августа 2023
С Днем Строителя
Примите поздравления с Днем строителя
11 Августа 2023
23 Августа 2023
Cтарт продаж нового объекта
Скоро старт продаж нового объекта «Любимый дом на Преминина».
01 Сентября 2023

До окончания льготной ипотеки

Подробнее
До окончания льготной ипотеки