Кладовка в многоквартирном доме

Сегодня на рынке новостроек застройщики активно предлагают дополнительные площади: парковочные ячейки и кладовки в многоквартирном доме. Приобретение такого пространства актуально, особенно у собственников, чьи квартиры не позволяют комфортно организовать хранение вещей. По своей сути это изолированное нежилое помещение, официально выделенное под безопасное складирование сезонного гардероба, инструментов, спортивного инвентаря и прочих хозяйственных нужд.

Хотя с практической точки зрения функционал подсобки и машино-места во многом пересекается, но фискальные последствия владения ими различаются. На кладовые не распространяются имущественные вычеты, а ставка налога для них зафиксирована в пять раз выше, при этом воспользоваться налоговой льготой в данном случае невозможно. К тому же, каждый собственник будет дополнительно оплачивать текущее содержание с наличием у него кладовки по тарифу, который будет установлен собственниками (п. 2 ст. 154 ЖК РФ). УК не вправе выставлять счета за коммунальные услуги владельцам кладовок и хозяйственных помещений в МКД.

Виды

В зависимости от планировки и локации подсобные площади бывают: размещённые в жилом помещении и вынесенные за его пределы. Стоимость зоны в квартире уже заложена в общую площадь жилья. Главный плюс подобных помещений — универсальность: при желании кладовку легко трансформировать в гардеробную и наоборот. Здесь удобно размещать сезонный декор, спортивное снаряжение, детские конструкторы, домашние заготовки и всё, что не требуется ежедневно. Примечательно, что кладовка в квартире в новых домах значительно просторнее и функциональнее аналогов из старого жилого фонда.

Кладовки за пределами квартиры застройщики обычно проектируют на подземных или специальных технических этажах. Параметры таких боксов отличаются по ширине, высоте и глубине, а также могут идти «под ключ» со встроенными стеллажами или сдаваться в виде пустого короба. Минимальная площадь стартует от 1–2 кв. м, однако благодаря высоким потолкам полезный объём хранения оказывается внушительным. Выбор размеров и цен достаточно широк, что позволяет каждому собственнику подобрать вариант под свой бюджет и потребности. По праву собственности выделенные подсобки делятся на: личные и арендные.

Преимущества

В последние несколько лет покупка отдельной кладовой в жилом комплексе превратилась в массовый тренд. Застройщики реагируют на запрос рынка, закладывая такие помещения в проекты на этапе проектирования. Этому способствуют три ключевых фактора.

• исчезновение балконов из типовых планировок: современные архитектурные решения всё чаще исключают балконы и лоджии — пространства, которые раньше массово использовались для хранения сезонных вещей. Количество проектов без балконов растёт;
• сокращение площади квартир: в новостройках уменьшается не только жилая площадь, но и размер помещений, где можно разместить вещи. За последнее десятилетие средний метраж в новых жилых комплексах сократился почти на 25%;
• экономическая выгода: 1 кв. м специализированного помещения для хранения стоит в разы дешевле, чем аналогичная площадь в составе жилой квартиры. Использовать дорогостоящие квадратные метры под склад — нерационально с финансовой точки зрения. Чтобы не возникало путаницы с внутриквартирными нишами, кладовки на цокольном этаже часто называют сити-боксами.

Как купить

Покупка кладовки в многоквартирном доме регулируется теми же правовыми нормами, что и стандартные сделки с недвижимостью.

• проверка статуса: убедитесь, что помещение имеет официальный статус нежилого, не находится под арестом и действительно принадлежит владельцу. В выписке ЕГРН не должно быть залогов или судебных споров;
• оформление договора долевого участия, если объект приобретается в новостройке;
• оплата проходит согласно условиям контракта - важно: при оформлении ипотеки ставки обычно выше, чем на жильё. Возможны как единоразовые, так и поэтапные транши;
• регистрация в Росреестре: после этого сделка получает полную юридическую защиту.

Новый владелец получает полный пакет прав: от личного использования до сдачи в аренду.

Как купить у застройщика

• покупатель выбирает бокс по параметрам: площадь, этаж, близость к лифту/парковке, удобство доступа. Многие застройщики предлагают закрепить кладовку ещё на этапе бронирования квартиры;
• на стадии строительства подписывается ДДУ или отдельный договор купли-продажи: в нём прописываются характеристики помещения, стоимость и график платежей;
• девелоперы часто запускают промо-акции: например, скидка на кладовку при покупке квартиры в том же проекте. Оплата возможна единовременно или в рассрочку;
• после сдачи дома покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности: это гарантирует законность владения и защиту интересов.

При покупке в новостройке уточняйте, включена ли кладовка в проектную декларацию — это исключит риски признания самостроя.

Как купить у физического лица

• проверка документов: выписка из ЕГРН подтвердит право собственности и покажет наличие/отсутствие обременений, арестов или судебных претензий. Дополнительно сверьте фактические границы и площадь помещения с данными в реестре;
• подписание договора купли-продажи: сделка оформляется в простой письменной форме. В документе обязательно фиксируются: кадастровый номер, местоположение, технические параметры, цена, порядок расчётов и дата передачи объекта;
• государственная регистрация: покупатель подаёт документы в Росреестр для регистрации перехода права. С момента внесения записи в реестр кладовка официально переходит к новому владельцу, а сделка получает юридическую силу.

При покупке у физического лица рекомендуется привлекать риелтора или юриста по недвижимости — это поможет выявить «подводные камни».

Кладовка как инвестиция

Грамотно подойдя к выбору объекта, его можно превратить в стабильный источник дохода.

Покупка с целью последующей аренды

Многие жильцы не готовы тратить суммы на покупку кладовки, но охотно платят ежемесячную аренду за удобное место хранения. Правда, хлопоты при сдаче кладовых в аренду весьма трудозатратны, такой бизнес вряд ли можно назвать выгодным.

Создание кладовок «с нуля»

В ряде новостроек предусмотрены помещения свободного назначения (ПСН). Инвесторы выкупают такие площади и самостоятельно организуют на их базе боксы для сдачи в аренду жителям дома. Минимальные требования к инвестиционному объекту:

• сухое помещение;
• подведённое электричество (освещение и розетка);
• круглосуточный доступ для арендатора;
• наличие воды и канализации кратно повышает ликвидность и спрос.

В документах целесообразно указать назначение помещения как «складское». Чтобы продать кладовку, нужно найти покупателя, получить предоплату и заключить с ним соответствующий договор.

Риски и проблемы

Неясный правовой статус

Нередко кладовка в подвале юридически является частью общего имущества МКД. Заранее нужно проверить с помощью выписки из ЕГРН -объект должен числится как самостоятельная единица недвижимости с уникальным кадастровым номером.

Самовольное переоборудование

Некоторые «кладовки» — это просто отгороженные уголки в подвале, не оформленные документально. Такие конструкции могут быть признаны самовольной постройкой, особенно если они перекрывают доступ к инженерным сетям или нарушают планировку. Если кладовки нет на плане БТИ и в техническом паспорте — откажитесь от сделки или требуйте легализации через суд.

Нарушение норм пожарной безопасности

В старом фонде кладовки часто отделены деревянными перегородками, имеют открытую проводку. При проверке МЧС такие объекты подлежат демонтажу, а собственник платит штраф. Проверьте акт последнего осмотра или заключение о соответствии помещения пожарным нормам. При сомнениях — проведите независимую экспертизу.

Риск затопления

Подвальные помещения подвержены воздействию грунтовых вод, конденсата и протечек коммуникаций. После покупки можно обнаружить, что стены мокнут, металл ржавеет, а вещи покрываются грибком. Осмотрите объект лично, желательно после обильных осадков или в период паводка. Обратите внимание на: запах (затхлость — тревожный сигнал), состояние стен и пола (пятна, вздутия, отслоения), наличие дренажа.

Ограниченный или неудобный доступ

В кладовку попасть можно только через закрытые технические помещения, ключи от двери — у УК. Бывает, что она расположена в другом подъезде или даже корпусе. Предварительно узнать про доступ, замки, освещение и уборку в коридорах. Пройти от входа в дом до кладовки самостоятельно в разное время суток.

Отдельные коммунальные расходы

После сделки может выясниться, что в содержание кладовки дополнительно входят начисления за охрану, уборку подвала, электроэнергию в местах общего пользования. В управляющей компании жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) нужно взять сведения о ежемесячных эксплуатационных расходах и условиях содержания нежилых помещений.

На самом деле не всегда жильцы могут использовать на свое усмотрение свободные помещения, в том числе подвалы и технические подполья МКД. Лестничные помещения (даже на короткое время) для складирования материалов, оборудования и инвентаря, устраивать под лестничными маршами кладовые и другие подсобные помещения использовать нельзя согласно п. 4.8.15 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Однако, если проектной документацией на многоквартирный дом предусмотрено размещение кладовых в подвале, то их эксплуатация не запрещается.

Также размещение кладовых в подвалах многоквартирных домов допускается, когда все жильцы дадут согласие предоставить доступ к подвалу. Потому что подвалы в МКД относятся к помещениям общего пользования. Для этого нужно провести общее собрание собственников, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов, а также получить согласие УК/ТСЖ. Если жильцы откажут, то можно обратиться в орган местного самоуправления. Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, для Москвы – Мосжилинспекция).

Жители вправе в качестве кладовки использовать чердак, чтобы сдавать в аренду, совмещать с квартирой или оборудовать отдельное помещение. Для этого чердак не должен быть уже приватизированным, на участке не должны проходить коммуникации и другие жильцы дома (2-3 человека) должны дать согласие. Далее следует сообщить в УК и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции, чтобы пользоваться кладовкой на законных основаниях.

Процесс перепланировки - долгий и трудоемкий, однако самовольная деятельность считается незаконной. Если несогласованные работы обнаружат сотрудники коммунальных служб, то придется платить административный штраф и делать ремонт за собственные средства, чтобы вернуть первоначальный вид.

Что нельзя хранить: список запрещённых предметов

Даже личное нежилое помещение в многоквартирном доме не даёт права размещать в нём всё, что угодно. Существуют строгие ограничения, продиктованные пожарной безопасностью и интересами других жильцов. Нарушение этих правил — не просто формальность: оно влечёт административную или гражданскую ответственность. Категорически запрещено хранить:

• горючие жидкости: бензин, керосин, растворители, ацетон- высокий риск возгорания;
• газовые баллоны: пропан, кислород, сжатые газы - риск взрыва при механическом повреждении;
• взрывчатые вещества: пиротехника, пороховые заряды, детонаторы- прямая угроза жизни и целостности здания;
• аэрозоли в больших объёмах, баллончики с краской, лаком, газом для зажигалок - при нагреве создают избыточное давление, могут взорваться;
• легковоспламеняющиеся материалы: целлулоид, большие объёмы бумаги, древесные опилки, ветошь- быстро воспламеняются, сложно тушить;
• химически опасные вещества: кислоты, щёлочи, пестициды, реактивы могут повредить коммуникации;
• любые вещества, способные вызвать пожар или взрыв: самодельные смеси, нестабильные соединения.

Нормативная база

Правовой режим использования подсобных помещений регулируется несколькими документами. Знание этих актов поможет избежать конфликтов с УК. Основные нормативные акты:

• Гражданский кодекс РФ, ст. 130 определяет недвижимость как объект права. Кладовка, зарегистрированная в ЕГРН, признаётся самостоятельным объектом, но её использование не должно противоречить целевому назначению;
• Жилищный кодекс РФ, ст. 36 требует согласия собственников на проведение любых мероприятий, связанных с оборудованием кладовки, которая является частью подвала;
• Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 и Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает порядок регистрации прав в Росреестре. Без внесения записи в ЕГРН сделка купли-продажи кладовки не имеет юридической силы;
• СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара» содержит конкретные нормы пожарной безопасности: требования к отделке, вентиляции, электропроводке и условиям хранения материалов;
• Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 07.03.2025) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» запрещает захламление мест общего пользования в МКД и самовольное устройство кладовок на путях эвакуации.

В обязанности УК по договору управления входит обеспечение благоприятных условий проживания граждан (ч.ч. 1, 2 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, п. 11 ПП РФ № 491). Управляющая компания несет ответственность за соблюдение требований законодательства Российской Федерации по содержанию лестничных клеток подъездов, земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также обеспечение доступной среды для инвалидов и иных маломобильных граждан.

Право органа Госпожнадзора требовать устранить нарушения правил противопожарного режима именно от управляющей организации, когда разрешений об изменении функционального назначения в поэтажном коридоре или тамбуре не предоставляется.