Сейчас работаем
ул. Лермонтова, 19а

Осановский проезд, 33

01 Января 1970

Переуступка прав при покупке квартиры в новостройке

Купить жилье в новостройке можно у тех, кто приобрел ее раньше, но потом решил передать недостроенную недвижимость. Переуступка — это специальный контракт о передаче прав на недвижимость, не введенной в эксплуатацию, которая предоставляется физическим или юридическим лицом. По цессии приобретается не квартира, а имущественное право на жилье, которое переходит только после сдачи дома. Цессия является дополнением к ДДУ, согласно которого жильё переходит к лицу, купившему право требования- цессионарию. По итогам сделки дольщиком становится новый покупатель, который станет собственником по завершению строительства. Процедура схожа с куплей-продажей. Покупка квартиры на начальной стадии строительства обходится дешевле. Застройщик нуждается в деньгах клиентов. Составляется договор, потом деньги кладутся в банковскую ячейку, после регистрации договора в Росреестре или МФЦ, продавец получает деньги.

Способы применения цессии:

  1. Продажа инвестором, купивших дешевые квадратные метры на этапе котлована для получения прибыли от купли-продажи жилья. Ведь чем ближе срок завершения строительства, тем дороже становится объект.
  2. Продажа подрядчиком. Когда застройщик возводит объекты с привлечением подрядчиков, то рассчитывается и квадратными метрами. Подрядчики до окончания стройки выставляют недострой в свободную продажу.
  3. Продажа покупателем. Причины могут быть разные: рождение ребенка, нехватка денежных средств на ипотеку, переезд в другой город.

Условия правомерности сделки

Переуступка регулируется ст. 382–390 ГК РФ и ст. 11 ФЗ-214.

Чтобы не возникло проблем при оформлении права собственности на недвижимость после завершения строительства, должны соблюдаться правила:

  • Цессия возможна только со строящимися объектами. Если акт ввода в эксплуатацию уже подписан, а продавец просто не вступил в права, то после оформления объекта в собственность следует заключать стандартный договор купли-продажи.
  • Перед заключением и обязательной регистрации сделки в Росреестре, необходима выписка из ЕГРН для проверки статуса недвижимости, подлинность договора. Если договор о переуступке не зарегистрирован в Росреестре, продавец может продать одно и то же жилье несколько раз.
  • Сделку должен одобрить застройщик, важно, чтобы не было претензий к бывшему покупателю по оплате. некоторые застройщики запрещают продажу квартиры в рамках договора цессии, то есть переуступки прав. Оставшаяся задолженность от предыдущего покупателя, после подписания договора переуступки перейдет к новому владельцу, пункт отсутствия долгов нужно зафиксировать в договоре цессии. Существующие обязательства должны быть закрыты либо переданы новому покупателю по договору.

Плюсы и минусы

Первый собственник продает жильё, как правило, за несколько месяцев до сдачи жилого дома. кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах, поэтому это выгодно для обеих сторон.

Главные преимущества для покупателя:

  • приобретение желанного жилья. выбор становится больше: по переуступке часто предлагают лучшие предложения – можно выбрать некоторые типы квартир, которых уже нет на рынке и их можно приобрести только у инвестора или подрядчика.
  • возможность сэкономить на стоимости недостроенных квартир по договору переуступки по сравнению с готовым жильем.
  • возможность заработать на разнице цены квартиры -оформить уступку во время строительства, а после ввода дома в эксплуатацию, когда стоимость квартиры выше от 5 до 50%, продать её.
  • получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому срочно нужно продать недвижимость.

Договора цессии для продавца:

  • Оплата НДФЛ - 13% с суммы прибыли.
  • Затраты, связанные с получением разрешения застройщика и документов из Росреестра.
  • Отсутствие прибыли из-за срочной продажи по цене ниже рыночной.

Минусы покупателя:

  • Период ожидания переезда из-за затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию.
  • Переплата, ведь квартира на нулевом цикле стоит дешевле.
  • Риски переуступки.

Во избежание рисков лучше обратиться за помощью к профессионалам. главное — внимательно читать документы, проверить информацию о застройщике, запросить справку о расчётах между первым покупателем и застройщиком. Когда пакет собран в полном объеме, можно составлять договор о переуступке. Форму следует попросить у застройщика.

1. Ненадежный застройщик:

  • проверка компании в реестрах застройщиков и проблемных объектов;
  • почитать отзывы в интернете, на форумах и в соцсетях (часть из них будут заказными, но реальные проблемы застройщика не скрыть);
  • пообщаться с теми, кто живет в сданных домах (через форумы или лично).

2. Обременения — риск любых сделок с недвижимостью. Прежде чем подписывать договор, внимательно проверьте все документы.

3. Совместная собственность. Если недвижимость приобретена в браке, требуется согласие, заверенное у нотариуса, опираясь на ст. 35 СК РФ об совместно нажитом имуществе.

4. Долгострой. Инвестор может продавать квартиру из-за имеющейся информации о сложностях у застройщика.

5. Штрафы и пени. Чтобы продавец не закрыл «предоплатой» ипотеку и не исчез, нельзя давать продавцу деньги, особенно до регистрации договора. Все платежи — только через эскроу-счет. Переуступить квартиру с долгами можно. Существуют два варианта - с помощью составленного и нотариально заверенного обязательства между продавцом и застройщиком, по которому продавец оставляет долги за собой. Покупатель отвечает только за регулярные выплаты. Или покупатель добровольно перенимает на себя права и обязанности предыдущего дольщика, прописанные в ДДУ.

6. Подмена понятий. Вместо договора цессии заключен договор предварительной купли-продажи. Такой договор не регистрируется в Росреестре и заключается быстрее, но не наделяет покупателя правами дольщика, невозможно доказать право на собственность, если продавец исчезнет.

Основы безопасной сделки

Продавец должен предоставить пакет необходимых документов:

  • Договор долевого участия (ДДУ) с данными продавца и особенностями сделки: обременения, обязательства и пр. На договорах, заключенных до 29 июня 2022 года, должен быть штамп о регистрации в Росреестре.
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию ДДУ в Росреестре после 29 июня 2022 года. До этого времени регистрация подтверждалась штампом. Выписка бессрочная, однако для сделки лучше взять свежую.
  • Акт сверки - справка об отсутствии долгов перед застройщиком.
  • Паспорт для выявления не только личных данных, но и сведений о браке и разводе для защиты от разбирательств с другим супругом.
  • Согласие супруга, заверенное у нотариуса.
  • Согласие застройщика нужно, если имеется соответствующий пункт в ДДУ.
  • Согласие банка необходимо при переоформлении ипотеки.

Покупатель предоставляет:

  • Паспорт.
  • Согласие супруга как на продажу, так и на покупку жилья, особенно ипотечного.
  • Дополнительные документы, например, если в планах приобретать квартиру с ипотекой, то необходимо получить одобрение ипотечного банка. При сделках, если один из участников представляет интересы несовершеннолетнего или недееспособного человека нужна доверенность или согласие опеки. Материнский капитал выдается только на цели согласно закона ФЗ-256, включая покупку квартиры. Пока квартиры нет, обязательства считаются невыполненными.

Смотрите также

Скоро старт продаж объекта «Апартаменты по ул. Ленинградская 148»
Объект располагается в развивающемся районе города.
01 Июля 2023
Благоустройство на объекте
Начались работы по благоустройству на объекте «Любимый дом на Конева»
01 Августа 2023
С Днем Строителя
Примите поздравления с Днем строителя
11 Августа 2023
23 Августа 2023
Cтарт продаж нового объекта
Скоро старт продаж нового объекта «Любимый дом на Преминина».
01 Сентября 2023

До окончания льготной ипотеки

Подробнее
До окончания льготной ипотеки